Sonderkündigungsrecht bei bestehenden Immobilienfinanzierungen für bessere Konditionen nutzen.

Sonderkündigungsrecht bei bestehenden Immobilienfinanzierungen für bessere Konditionen nutzen.

Über das Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB die Niedrigzinsphase ausnutzen.

In diesem Artikel geht es um die Möglichkeit eine bestehende Immobilienfinanzierung mit schlechten Konditionen durch das Sonderkündigungsrecht gegen bessere Konditionen auszutauschen.

Wann können Sie Ihre Immobilienfinanzierung kündigen?

Bei einer Grundschuld besicherten Immobilienfinanzierung, steht es Ihnen als Darlehensnehmer frei, den Darlehensvertrag nach dem Ablauf von 10 Jahren ganz oder nur teilweise ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dabei ist es egal ob Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren festgelegt haben.
Gerade in einer Niedrigzinsphase macht es Sinn diesen Joker zu ziehen um sich über die nächsten Jahre bessere Zinskonditionen zu sichern.

Dabei müssen aber 2 Punkte unbedingt beachtet werden.

Zum einen können neue Grundbuch- und Notarkosten entstehen, wenn die Grundschuldbesicherung auf eine andere Bank umgeschrieben werden muss und es müssen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Wollen Sie das Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Anspruch nehmen, so müssen Sie als Darlehensnehmer eine sechsmonatige Kündigungsfrist für Ihre Baufinanzierung einhalten und nach Ablauf der Kündigungsfrist binnen 2 Wochen das restliche Darlehen an den Darlehensgeber zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt, § 489 Abs. 3 BGB.

Die 10-Jahresfrist beginnt ein Tag nach dem das Baudarlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde. Auf diesen Punkt sollten Sie unbedingt achten.
Sind Sie nicht sicher, können Sie auch direkt bei Ihrer finanzierenden Bank nachfragen.
Sie sollte Ihnen sagen können, wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. (§187 Abs. 1 BGB)

Beispiel:
(Wochenende und Feiertage sind nicht berücksichtigt)

  • Vollständiger Empfang des Baudarlehens fand am 10.02.2010 statt. (Vollauszahlung)
  • Frist der 10-Jahresfrist der Baufinanzierung beginnt am 11.02.2010
  • Die 10-Jahresfrist endet somit mit Ablauf des 10.02.2020 § 188 Abs. 2 BGB. Fällt das Ende der Frist auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag, gilt der nächste Werktag als Tag des Fristablaufs, § 193 BGB. Hinweis: Die Kündigung des Darlehens kann auch deutlich vor dem Fristablauf ausgesprochen werden.

Beginn der 6-monatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung beginnt am 11.02.2010
Das Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung ist somit der 10.08.2020. Fällt das Ende der Frist auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag, gilt der nächste Werktag als Tag des Fristablaufs, § 193 BGB.

Im übrigen verfällt der Termin zur Kündigung nicht. Das bedeutet, Sie können Ihr Darlehen mit einer 15 oder 20-jährigen Zinsfestschreibung auch nach 13 Jahren und 2 Monaten unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist ordentlich kündigen.

Aber nicht immer ist eine Sonderkündigung nötig.

Denn wenn die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Tilgung des Baudarlehens endet, liegt für das Baufinanzierungsdarlehen keine feste Zinsbindung mehr vor.

Das Darlehen wurde in ein variables Darlehen umgestellt.

In diesem Fall kann eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist ausgesprochen werden, sofern keine neue Vereinbarung für einen festen Sollzins und eine neue Sollzinsbindung vereinbart wurde. Wurde ein neuer fester Sollzins vereinbart, so kann der Darlehensnehmer nur zu dem Tag, an dem die Sollzinsbindung endet kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

Darlehen mit veränderlichen Zinssatz

Haben Sie einen Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit veränderlichem Zinssatz können Sie als Darlehensnehmer jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, § 489 Abs. 2 BGB.

Bevor Sie aber diesen Weg gehen, sollte unbedingt die Anschlussfinanzierung besprochen werden. Über ein sogenanntes Fordward-Darlehen können Sie in einer Niedrigzinsphase auch für die zukünftige Anschlussfinanzierung den Zins schon sichern und die Kündigung in Ruhe vorbereiten

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Heute möchte ich Ihnen in diesem Artikel einen Ablauf an die Hand geben, mit welchem Sie die besten Konditionen verhandeln können. Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. In aller Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden, und eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich. Je früher Sie sich um die möglichst günstige Weiterfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens kümmern, umso besser sind Ihre Chancen, in Ruhe unterschiedliche Angebote vergleichen und die optimale Lösung auswählen zu können. Im Grunde sollte diese Planung schon mit dem Abschluss ihrer ersten Baufinanzierung beginnen. Je nach festgelegter Zinsbindung haben Sie 10 Jahre oder weniger Zeit. Auch wenn Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren festgelegt haben, sollte in Ihre zukünftige Planung auch eine Prüfung nach 10 Jahren eingebaut werden. Denn Sie haben ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Zinsbindung. Dazu erfahren Sie mehr in einem 2ten Artikel. Viele Kunden, vielleicht auch Sie haben für eine Finanzierung mehrere Darlehen abgeschlossen. Dazu zählen auch Kfw Darlehen. Je nach Kondition liegen die Zinsbindung bei 5 oder 10 Jahre. Steht bei mehreren Darlehen die Anschlussfinanzierung zur gleichen Zeit an, sollten Sie etwas Spielraum für Verhandlungen besitzen. Dafür benötigen Sie Eigenkapital. In der 2ten Phase Ihrer Immobilienfinanzierung haben Sie einen großen Vorteil, der mit etwas Eigenkapital noch bessere Konditionen bieten kann. Ihre Immobilie sollte zum Ende der Zinsbindung einen höheren Marktwert zum damaligen Kaufwert vorweisen und der Beleihungswert ist wesentlich geringer, da Sie ja getilgt haben. Je nach dem Bank erhalten Sie ab einen bestimmten Beleihungswert bessere Zinskonditionen. Da könnte es sein, dass Sie als Beispiel beim Einbringen von 10000 € Eigenkapital für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen der Bank bekommen. Diese Vorteile verhelfen bei einigen Anbieter zu besseren Konditionen oder sehr langen Sollzinsbindungen.
Sogar Volltilger sind so möglich.

Im 2ten Teil geht es darum wann Sie in die nächste Verhandlungsrunde gehen sollten.
Je nach Bank können Sie ein Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung bekommen. Das kann gerade dann interessant werden, wenn sich der Markt aktuell in einer Niedrigzinsphase befindet. Somit können Sie für die Zukunft den besten Zins sichern.
Das kostet Sie nicht mehr. Sie legen sich nur für die Anschlussfinanzierung früher fest. Liegen Ihnen von mehreren Banken die Angebote vor, sollten Sie bei Ihrer aktuell finanzierenden Bank eine Prolongation anfordern. Im Grunde ist dies nichts anderes wie eine Anschlussfinanzierung. Sie erfragen bei Ihrer Bank eine Verlängerung mit neuen Konditionen an. Durch die frühzeitige Anfrage erhalten Sie ein Forward-Darlehen mit günstigen Zinsen und wenn nötig langer Sollzinsbindung.

Nun ist die Frage wo die Vorteile einer Prolongation und einer Umschuldung liegen!

Bei einer Prolongation liegen die Vorteile in der Einfachheit und das keine neuen Grundbuch- und Notarkosten anfallen. Dafür müssen Sie sich im Gegenzug den Finanzierungsrichtlinien dieser Bank beugen. Wenn diese Bank nur 1 Jahr vor Zinsbindungsende eine Prolongation anbietet, könnte es sein das dann der Zins schon gestiegen ist und somit das Angebot nicht mehr so attraktiv ist wie vor bis vor 4 Jahren. Bei einer Umschuldung können Sie von verschiedenen Anbietern ein Angebot für ein Forward-Darlehen zusenden lassen. Je nach deren Finanzierungsrichtlinien erhalten Sie bis zu 5 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung ein Angebot. Da dies meistens Banken sind, welche Sie nicht kennen müssen Sie wesentlich mehr Unterlagen zur Verfügung stellen als bei einer Prolongation. Zudem entstehen für die Umschuldung noch weitere Kosten. Da ihre aktuell finanzierende Bank im ersten Rang zur Absicherung der Finanzierung steht, muss dies zum Beginn der Anschlussfinanzierung umgeschrieben werden. Dafür entstehen Kosten. Dies sollte in Ihre Berechnung unbedingt mit eingerechnet werden.

Einplanung von Modernisierungen in die Anschlussfinanzierung

Im Übrigen kann es für Sie auch interessant sein Modernisierungsmaßnahmen in die geplante Anschlussfinanzierung zu integrieren. Somit fallen nur einmal Kosten für die Umschuldung an. Dazu erhalten Sie in einen weiteren Artikel mehr Informationen. Reden Sie mit uns rechtzeitig über das Thema Anschlussfinanzierung.

Durch unsere Banken unabhängigen Beratung sparen Sie sich den Weg zu mehreren Banken.

Sie erhalten alles aus einer Hand. Auch Prolongationen sind über uns möglich.
Vereinbaren Sie gleich einen Besprechungstermin ob Online oder vor Ort oder treten Sie mit uns in Kontakt

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Wollen Sie in Zukunft Ihre Energiekosten reduzieren oder geht es Ihnen eher um Altersgerechtes Wohnen?

Bei Altersgerechtes Wohnen geht es um Ihre zukünftige Planung.
Deshalb sollten sich vor allem Hausbesitzer, die ihre Immobilie im Alter selbst nutzen wollen, frühzeitig um eine altersgerechte Modernisierung kümmern.

 

Energiesparende Modernisierung

Die Kosten für Öl, Gas und Strom steigen Jahr für Jahr. Eine Trendwende ist nicht absehbar. Das führt zu einer erheblichen Mehrbelastung bei den Nebenkosten. Besitzer von Immobilien sollten deshalb erwägen, das derzeitig niedrige Zinsniveau zu nutzen, um ihr Haus energetisch zu sanieren und so langfristig die Energiekosten zu senken.

  • Eine optimale Wärmedämmung, zeitgemäße Heizungssysteme und die Einbeziehung erneuerbarer Energien spielen dabei eine wichtige Rolle.
  • Eine fachgerechte und nachhaltige energetische Modernisierung kann außerdem maßgeblich zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen.

Informieren Sie sich, ob und wann die Renovierung eines Gebäudebestandteils in der Regel sinnvoll ist, wie hoch die Kosten ungefähr liegen und welcher Kredit in Frage kommt.

Die Kfw bietet für Energieeffizient Bauen und Sanieren einen Zuschuss für eine Baubegleitung.

Haben Sie Ihre Modernisierungen festgelegt, geht es an die Finanzierungsplanung.

 

Jetzt stellen sich einige Fragen:

  1. Bekommen Sie von der finanzierenden Bank noch weiteres Geld?
  2. Können Sie auch bei einer Fremdbank finanzieren?
  3. Wann endet die Zinsbindung der bestehenden Finanzierung?
  4. Bestehen noch weitere private Darlehen?
  5. Welche Kfw Zuschüsse und Förderungen können integriert werden?
  6. Haben Sie Eigenleistungen mit eingeplant?

Sie sehen, für eine gute Finanzierung sollten einige Punkte vorher geklärt werden.

Daher finde ich es wichtig zuvor sich einen kompletten Überblick zu verschaffen.

Haben Sie festgelegt welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen wäre der zweite Weg zu klären ob dafür die KFW Zuschüsse oder Förderdarlehen anbietet und ob diese integriert werden können.

Im nächsten Schritt sollten die bestehenden Finanzierungen betrachtet werden. Denn wenn in den kommende 5 Jahren die Zinsbindung endet sollte geprüft werden, ob die Restsumme in den Modernisierungskredit eingebunden werden kann. Es kann sonst passieren, dass Sie bei Ihrer Verhandlung der Anschlussfinanzierung nicht die Konditionen bekommen, die Sie erhoffen.

Beim Thema Eigenleistungen ist es immer wichtig der finanzierenden Bank genau zu erläutern welche Tätigkeiten Sie selbst ausführen wollen. Sind Sie als Handwerker tätig ist dies für die Bank nachvollziehbar. Führen Sie eine Bürotätigkeit aus müssen Sie die Eigenleistungen besser erläutern können.

Auch die Maximale monatliche Rate für bestehende Immobilienfinanzierung, private Darlehen und der neuen Finanzierung spielt eine wichtige Rolle.

Haben Sie bei bestehenden privaten Darlehen einen sehr hohen Zins, könnte es sinnvoll sein diese in den Modernisierungskredit zu integrieren. Sie sparen sich Zinskosten und können den Tilgungssatz im Gegenzug erhöhen.

Wie Sie sehen macht es Sinn sich mit einigen Punkt für einer Sanierung oder Modernisierung zu befassen.

Wir sind für Sie da und unterstützen Sie bei der Umsetzung Ihres Vorhaben.
08191-6409006 / Kontakt@finanzberatung-albert.de

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