Hohe Mietrenditen mit Mikroimmobilien

Hohe Mietrenditen mit Mikroimmobilien

Hohe Mietrenditen mit Mikroimmobilien

 

In Deutschland wächst der Bedarf an kleinen Wohneinheiten ständig. Dabei geht es den suchenden nicht primär um die Wohnung selbst, sondern um die bestehende Infrastruktur um diese Immobilien. Da momentan die Preise für Benzin oder Diesel extrem steigen, möchte sich nicht jeder ein eigenes Fahrzeug leisten, sondern die öffentlichen Verkehrsmittel in Anspruch nehmen. Dazu kommen noch Einkaufsmöglichkeiten direkt vor Ort und alle gängigen Ärzte die benötigt werden, spielen eine wesentliche Rolle bei der Suche einer Wohnung. Früher waren diese kleinen Wohnungen eher für Studenten- beziehungsweise junge Single gedacht, aber das hat sich teilweise geändert. Denn gerade in Großstädten gibt es viele Rentner, die sich Mietsteigerungen nicht mehr leisten können und müssen sich eine Alternative im Speckgürtel der Großstädte suchen. Je nach Altersstufe werden unterschiedliche Prioritäten festgesetzt welche Infrastruktur nötig ist. Ein Rentner benötigt kurze Wege zu Arztpraxen und Krankenhaus, ein Student eher zur Universität.

Daher sollten Sie sich vor der Suche nach einer Kapitalanlage im Bereich der Mikroimmobilien überlegen welche Mieter sie vorziehen.

 

Welche Vor- und Nachteile bieten Studenten oder Single?

Studenten oder Single können zum einem recht Anspruchslos bei der Ausstattung der Wohnung sein. Ein guter Internetanschluss sollte aber schon gegeben sein damit für Onlineschulungen genügend Bandbreite zur Verfügung steht. Dagegen sind möblierte Wohnungen für Personen ohne vorherigen Hausstand recht interessant. Ob sich die Wohnung im Erdgeschoss oder Obergeschoss befindet, ist diesen wahrscheinlich recht egal.
Gerade bei Studenten kann man davon ausgehen, dass nach Ende ihres Studiums auch das Mietverhältnis gekündigt wird.

Für Sie als Besitzer kann dies ein Vorteil sein. Somit können Sie die Miete anpassen oder Modernisierungen durchführen, um einen höheren Mietpreis zu erzielen.

Aber Studenten bieten auch Nachteile:

    • Wird immer rechtzeitig die Miete gezahlt?
    • Muss nach Auszug die Wohnung Kernsaniert werden oder nicht?

Bei Singlehaushalten ist es ähnlich nur mit dem Unterschied das der Mietzyklus nicht an die Studienzeit gebunden ist, sondern eher daran, ob später eine Familie gegründet werden soll und dafür die Wohnung zu klein wird.

 

Welche Vor- und Nachteile bieten Rentner?

Bei Rentnern werden die Ansprüche in eine andere Richtung gehen. Meistens suchen diese eine Wohnung im EG, am besten Barrierefrei und unmöbliert. Auch ist der Platzbedarf etwas größer als bei Studenten. Zudem wird auch die Entfernung zu Krankenhaus, Allgemeinärzten und Pflegeheim eine Rolle spielen.

Bei Rentnern liegt der Vorteil in der Beständigkeit der Mieteinnahme und der Dauer des Mietverhältnisses. Hat sich ein Rentner für Ihre Wohnung entschieden wird er nicht so schnell wieder ausziehen wollen.

Da liegt auch der Nachteil, denn Mieterhöhungen können nur nach dem § 558 BGB vorgenommen werden. Hiernach darf der Vermieter die Miete in drei Jahren maximal um 20 Prozent anheben.
Vorsicht ist auch geboten, wenn Sie in die Wohnung selbst einziehen und durch die Eigenbedarfsregelung den Mietvertrag kündigen wollen. Bei Rentnern könnten bestehende schwere Erkrankungen eine Kündigung erschweren.

 

Bei der Festlegung, ob Sie in eine Kapitalanlage für Studenten oder Rentner investieren sollten, können wir Sie unterstützen.

Haben Sie weitere Fragen können uns gern kontaktieren.

Ist dieser Punkt geklärt erhalten Sie zu ihrer finanziellen Situation eine passende Kapitalanlage angeboten.

Denn als Renditeimmobilien sind sie besonders attraktiv, da höhere Preise pro Quadratmeter verlangt werden können. Gerade jungen Anlegern bietet sich hier die Möglichkeit zu einem schnellen und sicheren Vermögensaufbau mit Steuerentlastung.

Haben Sie weitere Fragen können uns gern kontaktieren.

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Jedes Wohnobjekt, das in erster Linie der Verzinsung des eigenen Kapitals dient, ist eine Renditeimmobilie. Indem Sie eine klassische Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen oder über eine Finanzierung abzahlen, sichern Sie Ihr Vermögen also effektiv für die Zukunft ab und kommen zugleich in den Genuss von Steuerentlastungen – egal ob Sie das Objekt selbst bewohnen oder als zusätzliche Einnahmequelle vermieten.
Nutzen Sie eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage, können Sie gerade in Zeiten mit hoher Inflation dieser entgegenwirken. Eine Immobilie kann eine steigende Inflationsrate durch parallel mit ansteigenden Mieteinnahmen ausgleichen. So machen Sie sich unabhängig von Inflation.

 

Immobilien Schulden und Inflation

Wollen Sie eine Renditeimmobilie erwerben, in welcher Sie nicht selbst wohnen sondern vermieten wollen macht es eher Sinn einen Bankkredit aufzunehmen, um diese zu erwerben. Die monatlichen Kreditraten zahlen allerdings nicht Sie, sondern indirekt Ihre Mieter.
Aktuell liegen noch die Zinsraten bei Finanzierungen sehr niedrig. Daher sollte man überlegen eine lange Zinsbindung, mindestens 10 Jahre anzustreben. Steigende Inflation bringt auch steigende Zinsen mit sich, da die Zentralbank versucht mit Zinserhöhungen die Arbeitslosigkeit zu minimieren und stabile Preise und ein stabiles Wirtschaftswachstum herbeizuführen. Momentan ist davon noch nichts zu spüren, aber das kann sich noch ändern. Daher spielen die aktuellen Konditionen in Ihre Karten wenn Sie Ihre Planungen in diese Richtung gehen.

 

Nach 10 Jahren vergleich der Sachwerte Aktien & Immobilien

 

Sachwerte sind ja nicht nur Immobilien sondern auch Aktien. Wie hoch der Wertzuwachs nach 10 Jahren sein wird, kann Ihnen keiner sagen da alle Annahmen nur aus den Erfahrungen der letzten Jahre herangezogen werden können. Bei der Anlage in Aktien gibt es vor – und Nachteile wie auch bei Immobilien.
Daher sollte vor einer Entscheidung Ihre Ziele besprochen werden (Teilauszug der Fragen):

    • Wann wollen Sie über das neue Kapital verfügen können? (10 Jahre oder mehr)
    • Gibt es schon einen konkreten Plan ob das Kapital als mtl. Auszahlung für die Rente gedacht ist oder eher als Kapital für eine weitere Investition?
    • Können Sie bei Anlage in eine Immobilie mit Finanzierung für einige Zeit die Kreditrate aus Eigenmitteln bezahlen?
    • Wollen Sie sich selbst um die Anlage bzw. Immobilie kümmern?

Um Ihne den richtigen Weg aufzuzeigen sollten Sie mir uns einen Termin vereinbaren.

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Denkmalgeschützte Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien

Für wem sind denkmalgeschützte Immobilien sinnvoll?

Immobilien als Kapitalanlage können unter unterschiedlichen Aspekten gekauft werden.

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Denkmalgeschützte Immobilien gelten vor allem aufgrund der AfA (Absetzung für Abnutzung) und die dadurch möglichen Steuersparmöglichkeiten als lohnende Renditeobjekte. Unter die Kategorie “Denkmalimmobilie” fallen alle Gebäude, die laut Gesetz als erhaltenswert gelten. Voraussetzung für die Abschreibung ist allerdings eine vorherige Absprache mit dem zuständigen Amt für Denkmalschutz über die auszuführenden Arbeiten der Sanierung. Die in diesem Rahmen abgesprochenen Arbeiten werden als Sanierungskosten anerkannt. Sollten während der Sanierung zusätzliche Arbeiten erforderlich sein, werden diese in Absprache mit dem Denkmalamt ebenfalls als Sanierungskosten anerkannt, wenn Sie zwingend für den Erhalt des Objekts notwendig sind.

Interessant sind diese für Besserverdienende mit einem hohen Einkommensteuersatz. Bei einer Denkmalimmobilie können Sie als Vermieter die anfallenden Sanierungskosten über 12 Jahre hinweg absetzen. In den ersten 8 Jahren können jeweils 9% der Sanierungskosten abgesetzt werden und in den darauffolgenden 4 Jahren jeweils 7%. Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast erheblich verringern – aufgrund der hohen Sanierungskosten nicht selten um eine fünfstellige Summe.

Die Sanierung führt zudem zu einer extremen Aufwertung Ihrer Kapitalanlage. Da nach einer abgeschlossenen Sanierung neue Mieter einziehen, kann zusätzlich die Miete an den aktuellen Mietspiegel angepasst werden.

Die einzige große Herausforderung besteht darin eine passende Immobilie zu finden, günstig einzukaufen und ein Bauunternehmen zu finden welches die Sanierung auch fachgerecht umsetzen kann.

Zudem muss noch eine Bank davon überzeugt werden dieses Projekt mit einer Immobilienfinanzierung zu begleiten.

Da nicht viele in den Genuss kommen selbst so ein Projekt durch jahrelange Erfahrung bewältigen zu können gibt es Bauträger, die genau das anbieten.

 

Bauträger

Wiederherstellungsmaßnahmen an einem Kulturdenkmal erfordern spezielle bautechnische Erfahrungen. Die enge Kooperation von Bauträgern und dem Denkmalschutz sind bei der Sanierung eines solchen Gebäudes zwingend erforderlich. Die erfolgreiche Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie wird nur dann gewährleistet, wenn alle Beteiligten Hand in Hand zusammenarbeiten. Die Denkmalbehörde, alle weiteren staatliche Stellen, die jetzigen Eigentümer und der Bauträger müssen eng kooperieren. Nur wenn alle Parteien funktionieren, wird aus einer Ruine ein Schmuckstück.

 

Zusätzliche Förderungen für die Sanierung

Neben der indirekten Förderung durch Steuervorteile können Sie auch noch bei anderen Institutionen Fördergelder für die Sanierung einer Denkmalimmobilie beantragen. Eine wichtige Adresse ist hier die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die energetische Sanierungen mit günstigen Krediten unterstützt.

Auch hier kann der Bauträger im engen Kontakt mit der KfW und dem Eigentümer die Finanzierungsgestaltung vor Beginn absprechen.

Weitere Zuschüsse sind durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die örtlichen Denkmalschutzbehörden möglich. Ob eine Förderung gestattet wird, hängt dabei vom jeweiligen Sanierungsobjekt und den Mitteln der örtlichen Kommune ab.

Es ist aber wichtig in den kompletten Prozess die gewählte Bank für die Immobilienfinanzierung mit einzubinden

 

So ein Projekt hat auch Nachteile:

  • Die Substanz der Sanierungsreifen Immobilie ist doch schlechter bei beim Kauf vermutet und es muss nachfinanziert werden. Daher sollte bei der Planung ihrer Immobilienfinanzierung immer ein Puffer eingebaut werden
  • Die Sanierungsmaßnahmen werden durch die Denkmalbehörde nur teilweise anerkannt was die steuerliche Absetzbarkeit gefährdet.
  • Der Bauträger meldet Insolvenz während der Bauphase an
  • Der Bauträger hält sich nicht an Absprachen
  • Die Region, in welcher Ihr Objekt steht, entwickelt sich nicht so wie geplant wodurch die Vermietung zu ihrer festgelegten Kaltmiete nicht realisierbar ist.

 

 

Fazit:

Die Vorteile liegen klar in der steuerlichen Absetzbarkeit und die Wertsteigerung der Immobilie nach Beendigung der Sanierung. Zuvor sollte genau geprüft werden, ob die Substanz des Sanierungsobjekt weitgehend nutzbar ist.

 

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Wichtige Bestandteile eines Finanzierungskredits - Monatsrate, Zinssatz , Tilgungssatz, Rente, Bausparer, Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Kaufbeuren, Buchloe, Augsburg

Wichtige Bestandteile eines Finanzierungskredits – Monatsrate, Zinssatz und Co.

Sie möchten ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder andere Immobilie erwerben aber haben noch keine passende Finanzierung gefunden? Kein Problem, wir klären Sie rund ums Thema Kreditfinanzierung auf und bieten Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Bestandteile und Zusammensetzung eines Kredits.

Immobilienkredite — mit Bedacht auswählen, Tilgungssatz, Sollzins, Rate sind nur einige Punkte da dabei beachtet werden sollten. Landsberg am Lech, Penzing, Kaufering, Kaufbeuren, Buchloe, Augsburg

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Sicherheit mit Pflegeimmobilien

Sicherheit mit Pflegeimmobilien

Sicherheit mit Pflegeimmobilien

 

Wollen Sie in Kapitalanlagen investieren gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können eine Immobilie erwerben und diese vermieten oder ein einzelnes Appartement in einem Pflegeheim kaufen. Der Verwaltungsaufwand die Kosten und das Risiko sind dabei sehr gering, da es sich um eine festgeschriebene Mieteinnahme über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren in einem konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt handelt.

Sieht man sich die zukünftige Bevölkerungsentwicklung an, wird der Bedarf an Pflegeheime weiterhin zunehmen und somit die Nachfrage nach Pflegeplätzen eher steigen.

Zusätzlicher Bedarf an Pflegeplätzen 2016-2035 in Deutschland, Kaufering, Buchloe, Augsburg, Penzing, Landsberg am Lech

Vorteile einer Pflegeimmobilie

 

  • Durch den vertraglich festgelegten Pachtvertrag ersparen Sie sich die Vermietungs- und Nachvermietungssorgen
  • Da der Verpächter auch gleichzeitig der Mieter Ihres Appartements ist, erhalten Sie weiterhin die vereinbarte Miete, auch wenn aktuell nicht vermietet wird
  • Der Vermieter übernimmt alle wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen
  • Für Sie fallen selbst nur geringe Instandhaltungskosten an, da die Eigentümergemeinschaft nur für Dach und Fach Verantwortung trägt
  • Zudem wird der Betreiber der Pflegeeinrichtung durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen (MDK) und das Gewerbeaufsichtsamt ständig kontrolliert. So ist eine konstante Qualitätssicherung gewährleistet.
  • Der Gebäudeanteil und die Außenanlagen des Pflegeapartment können gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit 2% jährlich abgeschrieben werden. Die Ausstattung des Zimmers wird mit zehn Prozent jährlich in der Steuererklärung abgeschrieben. Zusätzlich zählen zu Werbungskosten Zinsen für das Darlehen, Handwerkerleistungen und weitere haushaltsnahe Dienstleistungen, die das zu versteuernde Einkommen senken.
  • Die Mietverträge sind indexiert. Das bedeutet, dass die Miete in regelmäßigen Intervallen an den steigenden Preisindex angepasst wird.
  • Sie als Investor beziehungsweise Eigentümer müssen nicht regelmäßig vor Ort sein, denn um die Verwaltung kümmern sich die Betreiber der Pflegeimmobilie.
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Nachteile einer Pflegeimmobilie

  • Ein kurzfristiger Gewinn lässt sich mit Pflegeimmobilien in der Regel nicht erreichen. Daher ist diese Investition nur für Anleger mit langfristigen Zielen geeignet.
  • Bei einer wirtschaftlichen Insolvenz des Betreibers einer Pflegeeinrichtung sind auch Ihre Mieteinnahmen gefährdet, bis ein neuer Betreiber die Pflegeeinrichtung übernimmt.
  • Steuerliche Rahmenbedingungen können sich jedoch jederzeit ändern. Dadurch können sich automatisch auch die steuerlichen Vorteile verändern und ins Gegenteil umschlagen.
  • Verändernde Sozialstrukturen oder schlechter werdende Verkehrsanbindungen können sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung auswirken.
  • Haben Sie die Pflegeimmobilie teil- oder fremdfinanzieren müssen, können bei einer Anschlussfinanzierung die Konditionen schlechter ausfallen.

 

Fazit:

Es kommt darauf an welche Ziele Sie mit dieser Kapitalanlage verfolgen. Legen Sie auf eine langfristige stabile Einnahme mit geringem Aufwand wert, könnte für Sie eine Pflegeimmobilie ein interessantes Investment darstellen. Andere wollen sich durch die Investition in ein Pflegeapartment den eigenen Platz in einem Pflegeheim Ihrer Wahl sichern.

 

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