Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Wie ein Bausparer hilft
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Wie Sie mit einem Bausparer und Blankodarlehen Ihre Immobilien-Träume verwirklichen können
Träumen Sie von Ihrem eigenen Zuhause, aber das fehlende Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten macht Ihnen Sorgen? Keine Panik! Mit einem cleveren Ansatz, der die Vorteile eines Bausparvertrags und eines Blankodarlehens kombiniert, können Sie Ihren Traum vom Eigenheim dennoch verwirklichen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie mithilfe dieser Strategie die Herausforderungen der Immobilienfinanzierung meistern können. Ein Bausparvertrag bietet die Möglichkeit, langfristig Kapital anzusparen, während ein Blankodarlehen ohne die Notwendigkeit von Sicherheiten auskommt. Durch die Kombination beider Instrumente können Sie von niedrigeren Zinsen profitieren und gleichzeitig flexibel auf die Marktsituation reagieren. Doch bevor Sie sich für diesen Weg entscheiden, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Unser Artikel bietet Ihnen eine detaillierte Analyse dieser Finanzierungsstrategie sowie wertvolle Tipps, wie Sie das Beste aus Ihrem Bausparvertrag und Blankodarlehen herausholen können.
**1. Die Herausforderung des fehlenden Eigenkapitals:**
Erwerbsnebenkosten
Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren können eine beträchtliche Summe ausmachen und den Traum vom Eigenheim zunichte machen, wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist. Diese Kosten werden oft unterschätzt und können leicht mehrere Tausend Euro betragen, abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und den regionalen Gegebenheiten. Wenn das verfügbare Eigenkapital nicht ausreicht, um die Erwerbsnebenkosten zu decken, stehen viele Käufer vor einer Herausforderung. Doch hier können verschiedene cleverere Ansätze ins Spiel kommen – wie die Verwendung eines Blankodarlehens über einen Bausparvertrag oder die Einbindung von einem sogenannten Nachrangdarlehen. Bei beiden Alternativen, um das fehlende Eigenkapital zu generieren, spielt auch das Haushaltseinkommen eine Rolle. Kaufwillige mit geringem Einkommen werden sich auch mit dieser Variante schwer tun, da beide Varianten in die Ausgaben eingerechnet werden müssen. Aber auch dafür gibt es eine Lösung: die “Finanzierung auf Probe”. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, können Sie gerne folgenden Beitrag lesen. Die Immobilienfinanzierung bietet zahlreiche Möglichkeiten, diese Herausforderungen zu meistern und den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Durch eine sorgfältige Planung und die Berücksichtigung aller Kostenfaktoren kann eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung gefunden werden, die den individuellen Bedürfnissen entspricht. So wird der Weg zum eigenen Zuhause nicht nur finanziell machbar, sondern auch langfristig stabil und nachhaltig gestaltet.
Die Immobilienbewertung der Bank: Warum der Kaufpreis und die Objektbewertung abweichen können
Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt die Bewertung des Objekts durch die Bank eine entscheidende Rolle. Es kann jedoch vorkommen, dass der vom Käufer angebotene Kaufpreis deutlich höher ist als die Bewertung der Bank. In solchen Fällen kann es erforderlich sein, zusätzliches Eigenkapital einzusetzen, um die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Bewertung abzudecken. Die Bewertung einer Immobilie durch die Bank basiert auf verschiedenen Faktoren, darunter der Zustand des Objekts, die Lage, vergleichbare Verkaufspreise in der Umgebung und potenzielle Risiken. Die Bank möchte sicherstellen, dass der Wert der Immobilie ausreichend ist, um das Darlehen abzusichern, falls es zu einem Zahlungsausfall seitens des Kreditnehmers kommt.
Bei fehlenden Modernisierungen kann die Objektbewertung der Bank beim Immobilienkauf zusätzliches Eigenkapital erfordern
Beim Kauf einer Immobilie spielt die Bewertung durch die Bank eine zentrale Rolle. Auch das Baujahr und die bis zum Verkauf der Immobilie durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beeinflussen die Objektbewertung der Bank. Besonders wenn das Objekt Modernisierungsbedarf aufweist, kann dies dazu führen, dass die Bank eine niedrigere Bewertung vornimmt. Dadurch kann es notwendig werden, mehr Eigenkapital einzusetzen, um die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Bewertung zu decken. Es ist wichtig, sich dieser Möglichkeit bewusst zu sein und die finanziellen Auswirkungen sorgfältig zu berücksichtigen, wenn man eine Immobilie mit Modernisierungsbedarf erwirbt. Durch eine gründliche Prüfung der Immobilie und gegebenenfalls die Einbindung von Experten können potenzielle finanzielle Risiken minimiert werden. Durch die Einplanung von Modernisierungen beim Immobilienkauf können Sie den Modernisierungsstau reduzieren. Dies erfordert jedoch in der Regel zusätzliches Kapital von der Bank. Zudem können Förderprogramme der KfW integriert werden, was die Objektbewertung der Bank beeinflusst, da Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
**2. Notwendiges Eigenkapital mal anders aufbauen**
Ein Bausparvertrag ermöglicht es Ihnen, systematisch Eigenkapital aufzubauen, während Sie auf die Zuteilung warten. Wir erklären, wie ein Bausparvertrag funktioniert und wie Sie ihn optimal nutzen können, um Ihre Immobilien-Träume zu realisieren.
**Einsatz eines Blankodarlehens:**
Ein Blankodarlehen, das durch die Bausparsumme gesichert ist, kann Ihnen helfen, das fehlende Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten zu überbrücken. Je nach Bausparkasse kann ein Blankodarlehen von bis zu 75.000 Euro möglich sein. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein Blankodarlehen nicht wie ein herkömmlicher Kredit behandelt wird und frühzeitig in Betracht gezogen werden sollte. Die Dauer zwischen dem Abschluss eines Bausparvertrags und der Auszahlung des Bauspardarlehens variiert je nach Bausparkasse. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung muss die Darlehenssumme nicht durch eine Grundschuld abgesichert werden. Stattdessen muss parallel zur Auszahlung des Darlehens ein Bausparvertrag in gleicher Höhe abgeschlossen und die Mindestsparrate erreicht werden. Während der Ansparphase zahlen Sie nur Zinsen auf den geliehenen Betrag. Die Rückzahlungsdauer kann verlängert werden, um die monatliche Belastung zu verringern.
Kein Sicherheitenverlust: Da kein Vermögen als Sicherheit hinterlegt wird, besteht kein Risiko, dass Vermögenswerte im Falle eines Zahlungsausfalls verloren gehen.
Flexibilität: Blankodarlehen bieten oft mehr Flexibilität in Bezug auf die Verwendung des Darlehens. Die Mittel können für verschiedene Zwecke eingesetzt werden, ohne dass der Kreditgeber Einschränkungen auferlegt.
Bessere Bonitätschancen: Personen mit einer guten Bonität, aber begrenzten Sicherheiten, können von einem Blankodarlehen profitieren, da ihre Bonität allein ausreicht, um das Darlehen zu erhalten.
Ohne Grundbucheintrag: Bis 50.000 Euro wird das Blankodarlehen nicht in das Grundbuch eingetragen was den Beleihungsauslauf verbessert und somit mehr Banken an einer Finanzierung mit Ihnen interessiert wären. Damit erhöhen sich Ihre Möglichkeiten an bessere Konditionen zu kommen.
**Beispiel für den Einsatz eines Blankodarlehen:**
Aktuell geht es nur um Theorie, aber wie sieht der konkrete Einsatz beim Kauf einer Immobilie aus? Im konkreten Fall ist das Ziel, mit einem Bausparvertrag das Eigenkapital aufzustocken und zukünftige Zinserhöhungen abzufedern. Alternativ kann der Bausparvertrag auch als Tilgungsersatzprodukt eingesetzt werden, um die monatliche Belastung zu reduzieren. Dafür nehmen wir einen Bausparer mit 300.000 Euro Bausparsumme. Bei der Auswahl der Bausparkasse sind folgende Punkte wichtig:
- Welche Nachweise für den Einsatz eines Blankodarlehen sind notwendig?
- Die mtl. Belastung für ein Blankodarlehen in Höhe von 50.000 Euro sollte es in 2 Varianten geben:
- geringe mtl. Belastung dafür mit längerer Laufzeit wenn das Haushaltseinkommen zu gering ist
- hohe mtl. Belastung mit geringer Laufzeit bei hohem Haushaltseinkommen
- Mit welchen Banken kann die Bausparkasse als Tilgungsersatz herangezogen werden
Nach Abschluss des Bausparvertrags sollte die Abschlussgebühr eingezahlt werden, um sein Potenzial voll entfalten zu können. Parallel dazu kann der Bausparvertrag mit den sogenannten vermögenswirksamen Leistungen befüllt werden. Liegt der Immobilienkauf noch in der Zukunft, kann der Nutzen des Bausparers vorbereitet werden. Dazu finden Sie eine interessante Strategie in meinem folgenden Beitrag.
Ablauf:
- Abschluss Bausparer 300.000 Euro
- Abschlussgebühr einzahlen
- Aufteilung in 2 Bausparer 100.000 Euro & 200.000 Euro
- Nach 3 Monaten kann das Blankodarlehen abgerufen werden
- Auszahlung 50.000 Euro
Variante bei ersten Immobilienkauf eines Blankodarlehen der Wüstenrot Bausparkasse? (Stand 04.2024)
| Rate | Laufzeit bis Zuteilung | Sollzins Tilgungsfreies Darlehen | Ablösbar nach | Sollzins nach Zuteilung | Darlehensrate mit Tilgung | Tilgungszeit |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 553 Euro | 4 Jahre | 6,64 % | 4 Jahre ohne Vorfälligkeitsentschädigung | 2,0 % | 400 € | 12 Jahre |
Wenn Sie die 553 € nehmen und ab sofort 50.000 Euro ansparen würden, könnten Sie erst nach 7 Jahren und 5 Monaten über das Eigenkapital für einen Immobilienkauf verfügen. Für jemanden, der noch sehr jung ist, wäre dies kein Problem. Doch wenn Sie jetzt eine Immobilie für Ihre Familie kaufen möchten, weil die bestehende Wohnung zu klein wird, sind 7 Jahre eine lange Wartezeit. Natürlich muss diese monatliche Belastung berücksichtigt werden, daher empfehle ich zunächst eine Haushaltsrechnung aufzustellen.
| Variante | Rate | Laufzeit bis Zuteilung | Sollzins Tilgungsfreies Darlehen | Ablösbar nach | Sollzins nach Zuteilung | Darlehensrate mit Tilgung | Tilgungszeit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kurze Laufzeit | 500 Euro | 7 Jahre 11 Monate | 5,65 % | 8 Jahre ohne Vorfälligkeitsentschädigung | 0,45 % | 500 Euro | 4 Jahre |
| lange Laufzeit | 355 Euro | 15 Jahre 8 Monate | 5,80 % | 7 Jahre 4 Monate | 1,50 % | 355 Euro | 7 Jahre 4 Monate |
**Vorteile dieser Strategie:**
Die Kombination aus Bausparvertrag und Blankodarlehen bietet Ihnen eine Reihe von attraktiven Vorteilen. Durch die Verknüpfung dieser beiden Finanzierungsinstrumente können Sie von Flexibilität, niedrigeren Zinsen und der Möglichkeit profitieren, den Kauf Ihrer Immobilie auch dann zu realisieren, wenn Sie über kein ausreichendes Eigenkapital verfügen. Mit dem Bausparvertrag legen Sie langfristig einen Teil Ihres Eigenkapitals an und profitieren gleichzeitig von günstigen Darlehenszinsen. Das Blankodarlehen ermöglicht es Ihnen, dennoch den gesamten Kaufpreis Ihrer Immobilie zu finanzieren, ohne dass Sie zusätzliches Eigenkapital aufbringen müssen. Dadurch wird der Weg zur eigenen Immobilie auch für diejenigen geebnet, die bisher nicht über ausreichende Ersparnisse verfügten. Des Weiteren bieten Blankodarlehen oft günstigere Zinssätze im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen, da sie durch das Bausparvermögen abgesichert sind. Dadurch können Sie langfristig betrachtet erhebliche Zinskosten sparen und Ihre monatlichen Belastungen reduzieren. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie durch die Kombination von Bausparvertrag und Blankodarlehen eine gewisse Planungssicherheit erhalten. Da die Konditionen des Bausparvertrags bereits im Voraus festgelegt sind und Sie somit die monatliche Belastung für das Darlehen bereits kennen, können Sie Ihre Finanzen langfristig besser planen und kalkulieren. Insgesamt bietet diese Strategie eine attraktive Möglichkeit, den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen, auch wenn Sie über kein ausreichendes Eigenkapital verfügen.
Vorteile im Überblick:
- Keine Grundbucheintrag
- Können auch aktuelle Mieter beantragen
- Keine Objektbewertung
- Festzinsgarantie über die gesamte Laufzeit
- Sonderzahlung nach Zuteilung möglich
- Kann für Umschuldungen, Eigenkapitalerhöhung, Modernisierungen verwendet werden
**Was wird aus den 2ten Bausparvertrag – 200.000 Euro**
Der zweite Bausparvertrag kann mit vermögenswirksamen Leistungen bespart werden. Zusätzlich ist eine Besparung von 20 Euro empfehlenswert. Der Bausparer kann als Tilgungsersatz für eine Immobilienfinanzierung verwendet werden. Außerdem dient er als Zinssicherheit für eine zukünftige Anschlussfinanzierung.
**Den Bausparvertrag für eine “Finanzierung auf Probe” verwenden**
Entdecken Sie, wie ein Bausparer Ihnen helfen kann, die Finanzierung auf Probe zu nutzen und Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen! In meinem neuesten Beitrag auf meiner Webseite erfahren Sie alles über diese innovative Finanzierungsmöglichkeit.
**Fazit:**
Der Traum vom Eigenheim muss nicht an fehlendem Eigenkapital scheitern. Durch die geschickte Kombination eines Bausparvertrags mit einem Blankodarlehen können Sie Ihre Immobilien-Träume trotzdem verwirklichen. Denken Sie daran, sich gründlich zu informieren und individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die für Sie beste Finanzierungsstrategie zu finden. Wir möchten Ihnen Mut machen, Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Alles benötigt Zeit sollte aber frühzeitig besprochen werden. Wenn Sie weitere Fragen haben oder professionelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Träumen Sie groß und gehen Sie Schritt für Schritt auf Ihr Ziel zu!
