Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB: Die Niedrigzinsphase ausnutzen.

In diesem Artikel geht es um die Möglichkeit eine bestehende Immobilienfinanzierung mit schlechten Konditionen durch das Sonderkündigungsrecht gegen bessere Konditionen auszutauschen.

Wann können Sie Ihre Immobilienfinanzierung kündigen?

Bei einer Grundschuld besicherten Immobilienfinanzierung, steht es Ihnen als Darlehensnehmer frei, den Darlehensvertrag nach dem Ablauf von 10 Jahren ganz oder nur teilweise ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dabei ist es egal ob Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren festgelegt haben.
Gerade in einer Niedrigzinsphase macht es Sinn diesen Joker zu ziehen um sich über die nächsten Jahre bessere Zinskonditionen zu sichern.

Dabei müssen aber 2 Punkte unbedingt beachtet werden.

Zum einen können neue Grundbuch- und Notarkosten entstehen, wenn die Grundschuldbesicherung auf eine andere Bank umgeschrieben werden muss und es müssen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Wollen Sie das Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Anspruch nehmen, so müssen Sie als Darlehensnehmer eine sechsmonatige Kündigungsfrist für Ihre Baufinanzierung einhalten und nach Ablauf der Kündigungsfrist binnen 2 Wochen das restliche Darlehen an den Darlehensgeber zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt, § 489 Abs. 3 BGB.

Die 10-Jahresfrist beginnt ein Tag nach dem das Baudarlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde. Auf diesen Punkt sollten Sie unbedingt achten.
Sind Sie nicht sicher, können Sie auch direkt bei Ihrer finanzierenden Bank nachfragen.
Sie sollte Ihnen sagen können, wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. (§187 Abs. 1 BGB)

Beispiel:
(Wochenende und Feiertage sind nicht berücksichtigt)

• Vollständiger Empfang des Baudarlehens fand am 10.02.2010 statt. (Vollauszahlung)
• Frist der 10-Jahresfrist der Baufinanzierung beginnt am 11.02.2010
• Die 10-Jahresfrist endet somit mit Ablauf des 10.02.2020 § 188 Abs. 2 BGB. Fällt das Ende der Frist auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag, gilt der nächste Werktag als Tag des Fristablaufs, § 193 BGB. Hinweis: Die Kündigung des Darlehens kann auch deutlich vor dem Fristablauf ausgesprochen werden.

Beginn der 6-monatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung beginnt am 11.02.2010
Das Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung ist somit der 10.08.2020. Fällt das Ende der Frist auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag, gilt der nächste Werktag als Tag des Fristablaufs, § 193 BGB.

Im übrigen verfällt der Termin zur Kündigung nicht. Das bedeutet, Sie können Ihr Darlehen mit einer 15 oder 20-jährigen Zinsfestschreibung auch nach 13 Jahren und 2 Monaten unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist ordentlich kündigen.

Aber nicht immer ist eine Sonderkündigung nötig.

Denn wenn die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Tilgung des Baudarlehens endet, liegt für das Baufinanzierungsdarlehen keine feste Zinsbindung mehr vor.

Das Darlehen wurde in ein variables Darlehen umgestellt.

In diesem Fall kann eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist ausgesprochen werden, sofern keine neue Vereinbarung für einen festen Sollzins und eine neue Sollzinsbindung vereinbart wurde. Wurde ein neuer fester Sollzins vereinbart, so kann der Darlehensnehmer nur zu dem Tag, an dem die Sollzinsbindung endet kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

Darlehen mit veränderlichen Zinssatz

Haben Sie einen Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit veränderlichem Zinssatz können Sie als Darlehensnehmer jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, § 489 Abs. 2 BGB.

Bevor Sie aber diesen Weg gehen, sollte unbedingt die Anschlussfinanzierung besprochen werden. Über ein sogenanntes Fordward-Darlehen können Sie in einer Niedrigzinsphase auch für die zukünftige Anschlussfinanzierung den Zins schon sichern und die Kündigung in Ruhe vorbereiten