Risiko bei vorzeitiger Finanzierung

Ein Darlehensvertrag kann bereits vor dem Notartermin unterzeichnet werden, sollte jedoch nicht zu früh abgeschlossen werden. Diese Erfahrung machte auch eine potenzielle Immobilienkäuferin. Sie fand ein passendes Objekt und sicherte dem Makler beim ersten Termin zu, die Immobilie kaufen zu wollen.

Der Verkäufer zeigte Interesse, und beide Parteien einigten sich auf die Modalitäten und vereinbarten einen Notartermin. Doch einen Tag vor der geplanten Unterschrift zog der Verkäufer sein Angebot zurück und entschied, die Immobilie nicht mehr verkaufen zu wollen.

Die potenzielle Käuferin forderte Schadensersatz, da sie bereits Kosten durch den Rücktritt von ihrer Baufinanzierung hatte. Sie hatte frühzeitig ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, um sicherzustellen, dass sie das Vorhaben finanzieren kann. Zwischen Vertragsabschluss und geplantem Notartermin verging jedoch so viel Zeit, dass die Widerrufsfrist von 2 Wochen überschritten wurde. Obwohl sie aus dem Darlehensvertrag aussteigen konnte, musste sie Gebühren in Höhe von rund 9.000 Euro an ihre Bank zahlen.

Der Immobilieneigentümer weigerte sich, diese Kosten zu übernehmen. Der Fall ging vor Gericht und wurde in zweiter Instanz vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken verhandelt. Die Klägerin konnte sich nicht durchsetzen, da das Gericht die Vertragsfreiheit betonte – eine endgültige Zusage hätte der Verkäufer erst am Notartermin geben müssen. Sein Rückzug war legitim, und die entstandenen Kosten durch die Baufinanzierung lagen im Risiko der Klägerin.

Risiko bei Notartermin ohne Finanzierungszusage

Es ist auch möglich, den Darlehensvertrag erst nach dem Notartermin zu unterzeichnen. Doch hier lauert ein anderes Risiko: Wenn man die Immobilie erwirbt und anschließend kein Darlehen erhält, kann der Kaufpreis nicht aufgebracht werden. Dies könnte eine Rückabwicklung des Immobilienkaufs erforderlich machen, was ebenfalls Kosten verursachen kann.

Notarvertrag mit gutem Gewissen unterschreiben

Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für die Baufinanzierung ist entscheidend. Wir empfehlen, den Darlehensvertrag nicht deutlich vor dem Notartermin zu unterzeichnen. Eine Unterschrift sollte nur erfolgen, wenn der Notarvertrag innerhalb der Widerrufsfrist geschlossen wird.

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer gehen ohnehin einen anderen Weg: Sie holen sich vorab eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank, um finanziell abgesichert zu sein. So wissen sie, dass eine Finanzierung möglich ist. Der Darlehensvertrag wird dann meist unmittelbar nach dem Notartermin unterzeichnet.

Aber Vorsicht! Diese Finanzierungsprüfung der Bank basiert lediglich auf den vorliegenden Unterlagen. Sollte später eine negative Schufa-Prüfung oder eine ungünstigere Marktbewertung der Immobilie erfolgen, kann dies zu einer Ablehnung führen. In einem solchen Fall könnte es erforderlich sein, das benötigte Eigenkapital zu erhöhen, da die Immobilie einen niedrigeren Marktwert aufweist.

Anschließend ist es wichtig, sich umgehend um die Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen zu kümmern. Dies stellt sicher, dass der Kaufpreis für das Gebäude oder Grundstück zeitnah beglichen werden kann, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer zufrieden sind.

Wie könnte ein Optimaler Ablauf realisiert werden?

Schritt 1

Nach der ersten Immobilienbesichtigung mit Kaufinteresse sollten Sie sich mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten in Verbindung setzen. Das erste Gespräch konzentriert sich auf Ihre persönliche finanzielle Situation und Ihre Finanzierungsvorstellungen. Im zweiten Schritt werden alle relevanten Unterlagen der zu erwerbenden Immobilie geprüft.

Genau an dieser Stelle treten häufig Probleme auf. Oft fehlen dem Verkäufer wichtige Dokumente wie Grundrisse oder Schnittzeichnungen, oder diese stimmen nicht mehr mit den aktuellen Gegebenheiten überein. Bei Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mangelt es häufig an einem aktuellen Grundbuchauszug, Informationen zu kürzlich durchgeführten Modernisierungen und einer vollständigen Teilungserklärung.

Eine Bank kann den Darlehensvertrag erst erstellen, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. In Ausnahmefällen können bestimmte Dokumente nachgereicht werden, sind dann aber verbindlich für die Darlehensauszahlung.

Schritt 3

Vor dem Notartermin:
Der Notar sollte die Grundschuldbestellung der Bank rechtzeitig erhalten. Üblicherweise sendet die Bank dieses Dokument direkt an den Notar.

Beim Notartermin:
Alle Fragen zum Kaufvertrag sollten bereits im Vorfeld geklärt sein. Änderungen während des Termins sind unüblich und können sich nachteilig auf die Finanzierung auswirken. Erhebliche Korrekturen im Kaufvertrag könnten sogar zur nachträglichen Ablehnung der Finanzierung durch die Bank führen.

Darlehensvertrag:
Idealerweise haben Sie den Darlehensvertrag kurz vor dem Notartermin entweder direkt bei der Bank oder gemeinsam mit Ihrem Baufinanzierungsspezialisten unterzeichnet.

Nach dem Notartermin:
Es folgt eine Phase, die Geduld erfordert. Notar und Amtsgericht müssen noch verschiedene Aufgaben erledigen, deren Dauer von der aktuellen Bearbeitungszeit abhängt. Diese Schritte sind notwendig, um den Eigentumsübergang rechtlich abzusichern und die Finanzierung zu finalisieren.

Schritt 5

Sobald die Grundschuldbestellung und die Auflassungsvormerkung abgeschlossen sind, sendet der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer.

Nun sollte der Käufer seinen vereinbarten Eigenkapitalanteil an den Verkäufer überweisen und sowohl die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung als auch den Überweisungsbeleg an die Bank weiterleiten.

Nachdem der Kaufpreis gemäß Kaufvertrag an den Verkäufer gezahlt wurde, bestätigt dieser den Geldeingang gegenüber dem Notar. Der Notar veranlasst daraufhin die Löschung des Verkäufers aus dem Grundbuch und die Umwandlung der Auflassungsvormerkung in eine endgültige Grundbucheintragung.

Ab diesem Zeitpunkt ist der Eigentümerwechsel vollzogen. Als Käufer sollten Sie nun alle Schlüssel, Unterlagen und vereinbarten Möbel erhalten. Überprüfen Sie unbedingt, ob die Immobilie wie im Kaufvertrag festgehalten übergeben wird.

Parallel dazu sollten Sie Rechnungen vom Immobilienmakler, Notar, Zollamt Bamberg und dem zuständigen Amtsgericht erhalten haben. Diese Rechnungen sind in der Regel bereits vor der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vorhanden. Bitte beachten Sie, dass diese Kosten vom eingebrachten Eigenkapital abzuziehen sind.

Sanierungsvorschriften der Gemeinde nach GEG ab 2024 beachten.

Mit Beginn des Jahres 2024 trat die überarbeitete Fassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft, welches in der öffentlichen Debatte oft als “Heizungsgesetz” bezeichnet wurde.

Diese neue Regelung betrifft Sie, falls Sie derzeit ein nicht modernisiertes Wohngebäude mit ein bis mehreren Wohneinheiten erwerben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie das Gebäude kaufen, erben oder geschenkt bekommen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude entweder nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurde oder nach diesem Stichtag einen Besitzerwechsel erfährt.

In solchen Fällen sind Sie verpflichtet, innerhalb einer Frist von 24 Monaten bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, wie sie im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt sind. Zu diesen Maßnahmen zählen beispielsweise die Erneuerung nicht mehr zeitgemäßer Heizungsanlagen und die Verbesserung der Dachdämmung.

Welche Sanierungsmaßnahmen durch die Kfw oder Bafa gefördert werden, können Sie über folgenden Link prüfen.

Aus diesem Grund ist es ratsam, über ausreichende finanzielle Rücklagen zu verfügen. Alternativ könnte bei einer positiven Haushaltsrechnung ein Blankodarlehen in Höhe von bis zu 75.000 € in Betracht gezogen werden, um nachträglich zusätzliche Mittel zu beschaffen. Dies bietet Ihnen die nötige finanzielle Flexibilität, um unerwartete Kosten oder erforderliche Sanierungsmaßnahmen zu bewältigen.

Baufinanzierung richtig timen – wir beraten Sie kompetent und zuverlässig

Ich als unabhängiger Finanzierungsspezialist unterstütze Sie gerne bei der Planung einer maßgeschneiderten Baufinanzierung. Sobald das Finanzierungskonzept steht, können wir eine Finanzierungsbestätigung ausstellen, die Ihnen zusätzliche Sicherheit bietet. Darüber hinaus berücksichtigen wir in unserem Vergleich die aktuellen Hypothekenzinsen von mehr als 650 Finanzierungspartnern, um Ihnen erstklassige Konditionen zu ermöglichen. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

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Darüber hinaus biete ich umfassende Beratung zu wichtigen Absicherungen, die Ihre finanzielle Sicherheit und die Ihrer Familie gewährleisten. Dazu gehören:

• • Versicherungen für Ihre Immobilie: Schützen Sie Ihr Eigentum mit passenden Gebäude- und Hausratversicherungen.
  • Absicherung Ihrer Arbeitskraft: Sorgen Sie für Ihre Zukunft mit Berufsunfähigkeitsversicherungen, die im Falle eines Einkommensausfalls durch Krankheit oder Unfall greifen.
  • Absicherung Ihrer Familie: Stellen Sie sicher, dass Ihre Familie finanziell abgesichert ist, durch Risikolebensversicherungen und andere Vorsorgelösungen.

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