Wohnungseigentum und Teileigentum im Grundbuch

Beim Erwerb von Immobilien begegnen uns häufig die Begriffe „Wohnungseigentum“ und „Teileigentum“. Beide Arten des Eigentums sind im Grundbuch vermerkt, unterscheiden sich jedoch in ihrer Nutzung und rechtlichen Ausgestaltung. Während Wohnungseigentum in der Regel das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit inklusive anteiligem Miteigentum an gemeinschaftlichen Flächen wie Fluren und Gärten umfasst, bezieht sich Teileigentum auf andere abgeschlossene Einheiten innerhalb einer Immobilie, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, beispielsweise Büroräume oder Ladenflächen. In diesem Beitrag erklären wir die Unterschiede, Vor- und Nachteile sowie rechtliche Aspekte beider Eigentumsformen, um Ihnen einen umfassenden Überblick zu geben. Die Unterschiede treten nicht bei jedem Immobilienerwerb auf. Beim Kauf eines Hauses gibt es kein Teileigentum. Teileigentum entsteht meist dann, wenn in einem Objekt mehrere Wohneinheiten vorhanden sind, die einzeln übertragen werden können.

 

Aufteilung von Sondereigentum in Wohn- und Teileigentum

Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, Ihre Wohnung nach Ihren Vorstellungen zu nutzen, solange Sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen und die Rechte der anderen Eigentümer im Gebäude respektieren. Sie können Ihr Eigentum frei gestalten, solange diese Gestaltung im Rahmen der festgelegten Nutzungszwecke bleibt, die bereits beim Erwerb des Sondereigentums festgelegt wurden. Dabei wird zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden. Auch wenn es sich um Ihr Sondereigentum handelt, können Sie nicht ohne Weiteres ein Restaurant eröffnen oder eine gewerbliche Fläche in einen privaten Wohnraum umwandeln. Die Grundlage für die Aufteilung in Wohn- und Teileigentum bildet die Teilungserklärung. In dieser Erklärung sind die Nutzungsregelungen für Ihre Immobilie festgeschrieben. Die Einhaltung dieser Zweckbestimmung kann unterschiedlich streng sein, weshalb es wichtig ist, sich genau darüber zu informieren, was in Ihrer Eigentumswohnung zulässig ist. Unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerberäume handelt, besitzen Sie als Eigentümer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, erfahren Sie ausführlich in unserem Ratgeber zum Thema Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Finanzierungskredit: Erfahren Sie, welche Planungsfaktoren wichtig sind und erhalten Sie Unterstützung bei der Auswahl Ihrer optimalen Finanzierungsoption. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Kaufbeuren, Buchloe, Augsburg

Wichtige Bestandteile eines Finanzierungskredits – Monatsrate, Zinssatz und Co.

Sie möchten ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder andere Immobilie erwerben aber haben noch keine passende Finanzierung gefunden? Kein Problem, wir klären Sie rund ums Thema Kreditfinanzierung auf und bieten Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Bestandteile und Zusammensetzung eines Kredits.

Immobilienkredite: Stehen Sie vor der Entscheidung, wie Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren? Wir helfen Ihnen bei der passenden Finanzierungslösung, damit Ihr Wohneigentum Realität wird.. Landsberg am Lech, Penzing, Kaufering, Kaufbeuren, Buchloe, Augsburg

Immobilienkredite mit Bedacht auswählen

Sie möchten sich eine Immobilie anschaffen und stehen vor der Entscheidung, eine für Sie stimmige Art der Finanzierung zu finden?
Dieser Artikel klärt Sie über die wichtigsten Punkte bei der Auswahl einer Baufinanzierung auf, wie Zinsbindung, Tilgungssatz, Sollzins, Förderungen und vieles mehr.

Immobilienfinanzierung: Sie haben eine erschwingliche Immobilie entdeckt und planen den Kauf? Wir unterstützen Sie bei der Finanzierung Ihres Traumhauses. Kaufering, Penzing, Landsberg am Lech, Buchloe, Kaufbeuren, Augsburg

Immobilienfinanzierung — planbar und sicher

Seinen Wunsch in der eigenen Immobilie zu wohnen verfolgen aktuell sehr viele Menschen. Aber welches ist der beste Plan dieses Vorhaben anzugehen?
Erst eine Immobilie auszuwählen und dann bei der Bank nach einer Finanzierung anzufragen kann auch zu einer Enttäuschung führen. Hier erhalten Sie Tipps wie es besser geht…

Modernisierung anstehend? Prüfen Sie Ihre Immobilie auf Sanierungsbedarf und gestalten Sie Ihr Zuhause nach Ihren Wünschen. Landsberg am Lech, Kaufering, Kaufbeuren, Buchloe, Augsburg

Modernisierungen oder eine Sanierung Ihrer Immobilie steht an?

Stehen bei Ihrer Immobilie Sanierungen oder Modernisierungen an?
Eine Immobilie benötigt vorausschauende und intensive Pflege. Wenn Sie dafür regelmäßig und nachhaltig sorgen, können Sie den Wert Ihrer eigenen vier Wände erhalten und sogar steigern.
Die Frage ist auch für was Sie Modernisieren wollen.
Wollen Sie in Zukunft Ihre Energiekosten reduzieren oder geht es Ihnen eher um Altersgerechtes Wohnen?
Weitere Informationen erhalten Sie in diesem Artikel…

Anschlussfinanzierung: Wann ist der beste Zeitpunkt, um von niedrigen Zinsen zu profitieren und Ihre Immobilie optimal zu refinanzieren?

Wann sollten Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung befassen?

Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. In aller Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden, und eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich. Je früher Sie sich um die möglichst günstige Weiterfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens kümmern, umso besser sind Ihre Chancen, in Ruhe unterschiedliche Angebote vergleichen und die optimale Lösung auswählen zu können.
Mehr Informationen erhalten Sie in diesem Artikel.

Immobilienpreise im Blick: Ermittle deine finanzielle Bandbreite und finde die perfekte Immobilie, die zu deinem Budget passt.

Immobilienpreise – So viel Immobilie kannst du dir leisten

In diesem Artikel erkläre ich dir welche 5 Faktoren für eine optimale Immobilienfinanzierung wichtig sind und warum du frühzeitig damit beginnen solltest alle Vorbereitungen zu treffen.

Staatliche Förderung für Bausparverträge: Was ändert sich ab 2021? Erfahren Sie, wie Sie davon profitieren können. Augsburg, Kaufering, Landsberg am Lech, Penzing

Staatliche Förderung: Bessere Konditionen für Bausparverträge ab 2021. Jetzt profitieren!

Das Jahr 2021 steht für Veränderungen. In diesem Artikel erhalten Sie eine Übersicht über die positiven Veränderung für Bausparer.

Wohnungsbauprämie nutzen: Antrag einreichen, Kontoauszüge aufbewahren, Steuervorteile sichern! Augsburg, Penzing, Kaufering, Memmingen

Wohnungsbauprämie: Antrag stellen, Kontoauszüge sammeln.

Der Antrag auf Wohnungsbauprämie gehört nicht in den Ordner sondern ausgefüllt zurück an die Bausparkasse. Warum das so wichtig ist erfahren Sie in diesem kurzen Artikel

Sondertilgung: Lohnt sie sich bei Zinssätzen unter 1%? Tipps für kluge Entscheidungen zur Tilgung bei Ihrer Immobilienfinanzierung.Augsburg, Penzing, Landsberg am Lech, Kaufering

Sondertilgungen: Sinnvoll bei Finanzierungen unter 1% Zinsen?

In diesem Artikel geht es um die Überlegung statt Sondertilgungen bei einem Zins unter 1%, Geld mit einem vernünftigen Investment anzusparen.

Blankodarlehen ermöglichen unkomplizierte und schnelle Finanzierungen für Ihre Modernisierungsprojekte über die Bausparkasse. Landsberg am Lech, Augsburg, Penzing, Kaufering, Memmingen

Blankodarlehen: Finanzieren Sie Modernisierungen über die Bausparkasse.

Schnell und einfach Modernisierungen über ein Blankodarlehen finanzieren. Die Vor- und Nachteile erfahren Sie in diesem Beitrag.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau<br />

Rechtsgrundlage gemäß Wohnungseigentumsgesetz

Der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt ausschließlich in der vorgesehenen Nutzung der jeweiligen Räume. Beides zählt grundsätzlich als Sondereigentum und wird rechtlich gleich behandelt. Im § 1 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) heißt es: „Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.“

Dies bedeutet, dass auch Eigentümer von gewerblich genutzten Einheiten die gleichen Mitbestimmungsrechte sowie Pflichten haben wie diejenigen, deren Einheiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Beide Gruppen sind beispielsweise verpflichtet, sich an den Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum zu beteiligen. Wenn in der Teilungserklärung von „Wohnungseigentümern“ gesprochen wird, sind damit alle Sondereigentümer gemeint, unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Teileigentum handelt.

 

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Wohnungseigentum als „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“ (§ 1 Abs. 2 WEG). Weitere Einzelheiten dazu sind in der Teilungserklärung festgehalten, die eine genauere Beschreibung enthält.

Beispiel: In der Teilungserklärung wird das Wohnungseigentum beschrieben als „Wohnung im 4. Stockwerk auf der rechten Seite mit Balkon, im Aufteilungsplan unter der Nr. 4 aufgeführt“.

Zusätzlich zum Wohnungseigentum können Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum gewährt werden, wie etwa das Recht zur Nutzung einer Terrasse oder eines Kellerraums. Letzterer kann allerdings auch als Sondereigentum ausgewiesen sein. Hierbei ist die Teilungserklärung entscheidend, da sie festlegt, ob Kellerräume als Wohnraum genutzt werden dürfen oder ob sie ausschließlich für Lagerzwecke oder als Hobbyräume vorgesehen sind.

Teileigentum

Laut Wohnungseigentumsgesetz (§1 Abs. 1) wird Teileigentum als Sondereigentum definiert, das „[…] an Räumen eines Gebäudes besteht, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ Um Teileigentum zu begründen, wird ein separates Grundbuchblatt im Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Die Nutzungsmöglichkeiten von Teileigentum können, abhängig von der Teilungserklärung, entweder sehr genau festgelegt oder etwas flexibler formuliert sein. Häufig genutzte Formen von Teileigentum sind etwa Arztpraxen, Büros, Werkstätten oder Ladengeschäfte. Wenn die Teilungserklärung beispielsweise festlegt, dass das Teileigentum für ein Ladengeschäft vorgesehen ist, darf darin kein Restaurant betrieben werden. Der Grund dafür ist, dass ein Restaurant durch abendliche Öffnungszeiten Lärmbelästigungen verursachen könnte, die bei einem Ladengeschäft nicht auftreten würden.

Beispiel: In der Teilungserklärung wird das Teileigentum beschrieben als „Büro- bzw. Gewerberäume im 1. Stock, im Aufteilungsplan unter der Nr. 3 verzeichnet“.

Auch für Eigentümer von Teileigentum gelten die gleichen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung, wie sie in der Teilungserklärung festgelegt sind, wie für Wohnungseigentümer. Das bedeutet, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nicht eigenmächtig vorgenommen werden dürfen. Befindet sich etwa ein Geschäft im Erdgeschoss, ist es den Eigentümern nicht gestattet, eigenständig die Fenster zu vergrößern oder auszutauschen.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Miteigentumsanteile

Beim Erwerb von Sondereigentum erwirbt der Käufer oder die Käuferin automatisch auch einen Anteil am Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Dieser Anteil wird als Miteigentumsanteil, häufig abgekürzt als MEA, bezeichnet und hat eine wichtige Bedeutung.

 

Bedeutung des Miteigentumsanteils

Im Gegensatz zur realen Teilung, bei der ein Grundstück physisch aufgeteilt wird, handelt es sich beim Miteigentumsanteil um einen ideellen Anteil am Grundstück. Die Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1008 bis 1011. Der Miteigentumsanteil beeinflusst beispielsweise die Berechnung der Grundsteuer für die Eigentümer.

Die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum basiert auf diesen Miteigentumsanteilen. In einigen Fällen bestimmt auch der Miteigentumsanteil das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen. Allerdings wird oft das „Kopfprinzip“ angewendet, bei dem jeder Eigentümer, unabhängig von der Größe seines Eigentums, eine Stimme hat.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Berechnung des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil wird im Verhältnis zur Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten festgelegt. Ein Wohnungseigentümer besitzt also nicht nur das Sondereigentum selbst, sondern auch einen ideellen Anteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum.

Dieser MEA stellt einen rechnerischen Bruchteil des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums dar und wird in Form eines Bruchs (Zähler und Nenner) angegeben. Üblicherweise wird dieser Bruch in Tausendstel angegeben. Hierbei wird die gesamte Wohn- und Nutzfläche der Anlage als Basiswert (1000) angesetzt, und die Miteigentumsanteile werden entsprechend der Größe des jeweiligen Sondereigentums berechnet. Die genaue Höhe des Miteigentumsanteils ist in der Teilungserklärung der Wohnanlage vermerkt und wird auch im Grundbucheintrag auf der ersten Seite des jeweiligen Grundbuchblatts festgehalten.

Hinweis: Bei sehr großen Wohnanlagen kann der Rahmenwert gelegentlich erhöht werden, beispielsweise auf 10.000. Daher sind sowohl der Zähler als auch der Nenner bei der Angabe des Miteigentumsanteils wichtig.

Beispiel: Ein Gebäude hat 800 qm Wohn- und Nutzfläche. Der Rahmenwert beträgt wie üblich 1000. Nun wird der Rahmenwert durch die Nutzfläche geteilt (1000/800). Alle Miteigentumsanteile sind demnach 1,25 wert. Die Größe des Sondereigentums (zum Beispiel 40 qm) wird anschließend mit dem Wert der Miteigentumsanteile multipliziert (1,25*40), was den Miteigentumsanteil für die entsprechende Wohnung ergibt, nämlich 50/1000.

 

Nutzungsrechte

Die Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum ist grundsätzlich klar. Die Flexibilität der Begriffe
hängt von der Formulierung in der Teilungserklärung ab und davon, wie sehr die Nutzung von Wohnungseigentum oder
Teileigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beeinträchtigt oder verändert wird.

Nutzungsrechte am Teileigentum – Was ist erlaubt?

Wenn in der Teilungserklärung steht, dass das Sondereigentum gewerblich genutzt werden darf, ist jede Art von Gewerbe zulässig. Dies reicht von einer Arztpraxis mit Kundenverkehr bis zu einer Gaststätte, die nach Ladenschluss noch geöffnet ist.

In den meisten Fällen gibt es jedoch eine engere Zweckbestimmung. Beispielsweise kann eine Teileigentumsfläche in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet werden. Dies erlaubt Geschäfte jeder Art sowie Gewerbe, die ähnlich organisiert sind. In der Fachsprache wird dies als „typisierende Betrachtungsweise“ bezeichnet. Das Gewerbe darf die Bewohner des Hauses nicht mehr einschränken oder stören, als die vorgesehene Nutzungsart es tun würde. Der Betrieb einer Anwaltskanzlei wäre vermutlich weniger störend für die Nachbarschaft als ein Geschäft und könnte daher auf einer Ladenfläche stattfinden. Ein Restaurant hingegen hat andere Öffnungszeiten und könnte aufgrund von Lärm- und Geruchsstörungen die Nachbarn belästigen. Hier hätten die Anwohner gute Chancen, erfolgreich gegen die Betreiber vorzugehen.

Das Wohnen im Teileigentum entspricht nicht dem vorgesehenen Zweck. Besonders in Gebäuden, die ausschließlich als Gewerbefläche genutzt werden, ist es daher nicht erlaubt, Teileigentum als Wohnfläche zu nutzen. In Gebäuden, die überwiegend aus Wohnungseigentum bestehen, wurde jedoch bereits vor Gericht die Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken erlaubt. In diesen Fällen stellt die Nutzung der als gewerbliche Fläche vorgesehenen Wohnungen keine Störung für die Nachbarschaft dar.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Nutzungsrechte am Wohnungseigentum – Was ist erlaubt?

Wenn Sondereigentum in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum festgelegt ist, muss es auch zu Wohnzwecken
genutzt werden. Ob der Eigentümer selbst darin wohnt oder die Wohnung vermietet, ist ihm überlassen. Eine
gewerbliche Nutzung ist jedoch nicht gestattet.

Eine Ausnahme bildet die Untervermietung als Ferienwohnung. Obwohl dies ein Gewerbe ist, widerspricht die
Vermietung nicht der Nutzungsbestimmung. In einem solchen Fall entschied das Amtsgericht Düsseldorf (AG Düsseldorf,
Urteil vom 28.11.2012 – 291a C 8319/12), dass die Vermietung von Wohnungseigentum an Feriengäste oder kurzzeitige Mieter zulässig ist.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Änderung der Nutzungsbestimmung von Sondereigentum

Auch wenn die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung festgelegt ist, kann sie geändert werden.
Eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt ist möglich, sofern alle Mitglieder der WEG zustimmen.

Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum

Teileigentum kann grundsätzlich nur in Wohnungseigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht in einem reinen Industriegebiet befindet. Ist in einem Gebäude weiterer Wohnraum vorhanden, ist eine 
Umwidmung möglich. Besonders in Städten mit knappem Wohnraum wird dies oft angestrebt, obwohl der Prozess zeitaufwändig sein kann.

Beginnen Sie keine Umbaumaßnahmen, bevor Sie nicht die Zustimmung aller anderen Parteien in der WEG eingeholt haben. Solange die Teilungserklärung nicht geändert wurde, sind Baumaßnahmen zur Erstellung von Wohnräumen unzulässig und müssen im Zweifelsfall rückgängig gemacht werden. Am besten sprechen Sie das Thema in der Wohnungseigentümerversammlung an, um genügend Vorlaufzeit zu haben. Sie benötigen nicht nur die mündliche Zustimmung der anderen Eigentümer, sondern auch ihre Unterschrift beim Notar.

Für die Änderung der Teilungserklärung holen Sie sich von Ihrem Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ein. Vereinbaren Sie dann einen Notartermin, zu dem alle Wohnungseigentümer Ihrer WEG erscheinen oder vertreten sind. Nach der neuen Eintragung im Grundbuchamt können die notwendigen baulichen Änderungen durchgeführt werden.

Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum

Auch für die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum benötigen Sie die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Wie bei jeder Änderung der Teilungserklärung ist auch hier die notarielle Beurkundung durch alle Wohnungseigentümer erforderlich.

Planen Sie sorgfältig und erläutern Sie Ihr Vorhaben in der Wohnungseigentümerversammlung. Überlegen Sie, welche Art von Gewerbe sinnvoll ist und wie spezifisch dies in der Teilungserklärung festgelegt werden sollte. Beachten Sie, dass unbestimmte Formulierungen, besonders wenn Wohnungseigentümer selbst im Gebäude leben, auf Ablehnung stoßen
können. Andererseits können eng gefasste Formulierungen Ihre Möglichkeiten einschränken und es schwierig machen, passende Mieter zu finden.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Kosten bei der Änderung der Nutzungsbestimmung

Bei der Änderung der Nutzungsbestimmungen von Sondereigentum entstehen Notar- und Grundbuchkosten, da die Teilungserklärung angepasst werden muss. Die Kosten variieren je nach Umfang der Änderungen. Wenn zusätzlich zur Nutzungsänderung Sondereigentum aufgeteilt, zusammengelegt oder wesentliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden, sind mehrere Anpassungen der Teilungserklärung erforderlich, was die Kosten erhöht. Je nach Vereinbarung können diese Kosten von der gesamten WEG getragen werden.

Alle weiteren Kosten trägt der Wohnungseigentümer selbst. Für eine Abgeschlossenheitserklärung können beispielsweise Kosten zwischen 30 Euro und 200 Euro anfallen. Weitere Kosten entstehen durch bauliche Maßnahmen, deren Höhe vom Umfang der Arbeiten abhängt.

 

Einordnung von Garage, Keller & Dachboden

Garage, Keller und Dachboden können als Gemeinschaftseigentum festgelegt sein und von der gesamten WEG genutzt werden, beispielsweise als Fahrradkeller oder Wäscheraum. Handelt es sich um Sondereigentum, gehören diese Bereiche typischerweise zum unselbstständigen Teileigentum und sind damit fest an das jeweilige Sondereigentum gebunden. Sie sind jedoch nicht für Wohnzwecke bestimmt.

Keller – Teileigentum?

Keller werden meist als Lagerräume genutzt. Im Gemeinschaftseigentum dienen sie häufig als Fahrradkeller, Heizungskeller oder Wäschekeller. Als Sondereigentum kann der Besitzer den Raum nach Belieben nutzen, solange er darin nicht wohnt. Es ist wichtig, dass keine Störung für die Nachbarn entsteht, egal ob es sich um Wohn- oder Teileigentum handelt. Der Raum kann beispielsweise für Akten eines Gewerbes genutzt werden, aber nicht als Arztpraxis. Sport treiben ist möglich, dauerhaftes Wohnen hingegen nicht.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau
<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Garage – Teileigentum?

Tiefgaragen und Carports sind in einer WEG Gemeinschaftseigentum. Alleinstehende Garagen, die Teil einer Sondereigentumswohnung sind, gelten als Teileigentum und können umfunktioniert werden. Dazu ist die Zustimmung aller WEG-Mitglieder erforderlich, es sei denn die Teilungserklärung lässt Spielraum für die Nutzung der Garage zu.

 

Dachboden – Teileigentum?

Dachböden sind üblicherweise Teileigentum und nicht für Wohnzwecke gedacht. Überprüfe die Vorgaben in deiner Teilungserklärung: Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum oder um Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum? In diesem Fall müsstest du den Bereich erwerben, um ihn für Wohnzwecke oder Gewerbe nutzen zu können. Selbst wenn der Dachboden Sondereigentum ist, benötigst du die Zustimmung aller WEG-Mitglieder, um ihn in Wohnraum umzuwandeln.

Abgrenzung von Gewerbe und Wohnen

Die Unterscheidung zwischen Wohnzweck und gewerblicher Nutzung ist oft nicht eindeutig, besonders wenn das Gewerbe Wohnraum bereitstellt. Die Art des Gewerbes und die damit verbundenen Störungen bestimmen, ob es sich um eine rechtmäßige Nutzung oder eine Zweckentfremdung handelt.

Ferienwohnung – Teileigentum oder Wohnungseigentum?

Ferienwohnungen wurden bisher gerichtlich als zulässig erachtet, wenn sie als Wohnungseigentum geführt wurden. Im Teileigentum sind Ferienwohnungen meist unzulässig, besonders wenn die Teilungserklärung eine spezifische Zweckbestimmung wie „Ladenfläche“ vorsieht, was die Vermietung an Feriengäste ausschließt.

Wird Teileigentum als Gewerbefläche ohne spezifische Zweckbestimmung genutzt, wird geprüft, ob es sich um ein „hotelähnliches“ Gewerbe handelt. Entsprechende Dienstleistungen können die Erlaubnis für eine Ferienwohnung begünstigen. Ohne klare Abgrenzung zum Wohnraum haben Teileigentümer jedoch oft Schwierigkeiten, ihre Gewerbefläche zu nutzen.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Heimähnliche Unterbringung – Teileigentum oder Wohnungseigentum?

Streitfälle zur heimähnlichen Unterbringung betreffen zum Beispiel Unterkünfte für Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf. Wie muss ein Eigentum in der Teilungserklärung definiert sein, damit eine Asylunterkunft oder ein Pflegeheim zulässig ist?

Solange Menschen in einer Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben, dient sie Wohnzwecken. Daher dürfen Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf in einem Wohnungseigentum leben. Einspruch kann nur erhoben werden, wenn die Wohnung überbelegt ist.

Bei Teileigentum hängt die Entscheidung vom Organisationscharakter ab. Die Zuweisung von Betten und Zimmern oder ein festes Regelwerk, das das Zusammenleben regelt, deuten auf eine heimtypische Nutzung hin. Die Unterbringung ist in dem Fall zulässig, solange die Teilungserklärung keine andere Nutzung vorsieht und die restlichen Mitglieder der WEG nicht mehr als vorgesehen durch die Unterbringung beeinträchtigt werden.

<br />
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnungseinheit innerhalb eines Gebäudes, inklusive Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum hingegen betrifft nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume (z.B. Gewerbeflächen), die ebenfalls separat im Grundbuch eingetragen werden.: Die besten Strategien. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Häufige Fragen zu Wohnungseigentum und Teileigentum

Hier beantworten wir die häufigsten Fragen zur Nutzungsbestimmung im Sondereigentum:

 

Wo ist die Aufteilung in Wohnungseigentum und Teileigentum zu finden?

In der Teilungserklärung ist die Nutzungsbestimmung für deine Eigentumswohnung festgelegt. Besonders bei Teileigentum lohnt es sich, Experten zu Rate zu ziehen, die dir erklären können, welche Art von Gewerbe in deinem Teileigentum zulässig ist.

 

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Die Nutzung als Wohnungseigentum muss bereits festgelegt sein, wenn du die Wohnung erwirbst. Eine Teilungserklärung, meist vom Bauherrn erstellt, grenzt das Sondereigentum klar vom Gemeinschaftseigentum ab und legt die Nutzung zu Wohnzwecken fest. Bestehendes Teileigentum als Wohnungseigentum zu nutzen, ist nur zulässig, wenn dies in der Teilungserklärung verankert ist. Dafür benötigst du die Zustimmung aller WEG-Mitglieder und eine notarielle Beglaubigung, damit der Grundbucheintrag geändert werden kann. Wohnungseigentum kann auch durch Teilung begründet werden.

Ist Wohnungseigentum mehr als die eigene Wohnung?

Zu deinem Wohnungseigentum kann auch unselbstständiges Teileigentum gehören, wie Keller, Dachbodenabteile oder Garagen. Ermittele anhand der Teilungserklärung, ob diese tatsächlich Teil deines Sondereigentums sind oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. In jedem Fall dienen diese Räume nicht zu Wohnzwecken.

 

Darf man im Teileigentum wohnen?

Teileigentum dient nicht zu Wohnzwecken. Es ist daher unzulässig, dort seinen Lebensmittelpunkt zu unterhalten. Falls das Teileigentum in einem Gebäude mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten liegt und die übrigen Anwohner durch die Wohnsituation nicht mehr als durch ein Gewerbe beeinträchtigt werden, hast du vielleicht die Möglichkeit, das Teileigentum zu bewohnen. Die beste Lösung wäre jedoch, die Situation in der Wohnungseigentümerversammlung anzusprechen und eventuell die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung zu ändern.

 

Können Miteigentumsanteile verkauft werden?

Miteigentumsanteile können nur gemeinsam mit dem dazugehörigen Sondereigentum verkauft werden. Beide sind untrennbar miteinander verbunden, da Sondereigentum ohne Miteigentumsanteile am Grundstück nicht bestehen kann. Die Miteigentumsanteile bestimmen zudem die anteiligen Kosten am Gemeinschaftseigentum sowie die Stimmrechte innerhalb der WEG.

Miteigentumsanteile dürfen nicht mit dem Bruchteilseigentum eines Ehepaares an einer gemeinsamen Wohnung oder der Gesamthandsgemeinschaft mehrerer Erben an einer gemeinsamen Wohnung verwechselt werden.

 

Was bedeutet die Abkürzung MEA?

MEA steht im Immobilienkontext für Miteigentumsanteil(e). Beim Kauf einer Wohnung gehört dazu immer auch ein ideeller Miteigentumsanteil am Grundstück beziehungsweise Gemeinschaftseigentum.

 

Was zählt zum MEA einer Wohnung?

Der Miteigentumsanteil einer Wohnung umfasst das Gemeinschaftseigentum einschließlich der Außenanlagen auf dem Grundstück. Alles, was in einer Wohnanlage nicht als Sondereigentum deklariert ist, wird in den für die Grundsteuer relevanten Miteigentumsanteil des Grundstücks einbezogen.

 

Kann man Teileigentum verkaufen?

Teileigentum kann ebenso wie Wohnungseigentum verkauft werden. Dabei wird das betreffende Sondereigentum stets zusammen mit den Miteigentumsanteilen am Grundstück beziehungsweise Gemeinschaftseigentum erworben.

 

Wissenswertes rund um Wohnungseigentum und Teileigentum

Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum: Vor dem Kauf solltest du dich stets über die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung informieren. Schau dir auch unsere Ratgeber zur Teilungserklärung sowie zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an.

Wenn Sie noch Fragen haben oder weitere Informationen benötigen, zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren. Als unabhängiger Versicherungs- und Finanzierungsvermittler stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung zu unterstützen. Ich bin darauf spezialisiert, alle Möglichkeiten einer KfW-Förderung oder der Labo in Bayern in Ihre Finanzierungsplanung einzubeziehen. Darüber hinaus biete ich umfassende Beratung zu wichtigen Absicherungen, die Ihre finanzielle Sicherheit und die Ihrer Familie gewährleisten. Dazu gehören:

    • Versicherungen für Ihre Immobilie: Schützen Sie Ihr Eigentum mit passenden Gebäude- und Hausratversicherungen.
    • Absicherung Ihrer Arbeitskraft: Sorgen Sie für Ihre Zukunft mit Berufsunfähigkeitsversicherungen, die im Falle eines Einkommensausfalls durch Krankheit oder Unfall greifen.
    • Absicherung Ihrer Familie: Stellen Sie sicher, dass Ihre Familie finanziell abgesichert ist, durch Risikolebensversicherungen und andere Vorsorgelösungen.

Ihre Immobilienfinanzierung ist mein Fokus, und ich arbeite daran, Ihnen die bestmöglichen Lösungen anzubieten. Bitte zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, um Ihre individuellen Anforderungen zu besprechen und gemeinsam die passende Finanzierungslösung für Ihre Immobilie zu finden. #Finanzberatung aus Leidenschaft

 

Kontakt

Datenschutz

7 + 10 =

WhatsApp

Telefon

08191-6409006

Adresse

Münchener Strasse 36c

86899 Landsberg am Lech

Routenplaner starten!

Erstinformation
close slider

Erstinformation

Über folgenden Link erhalten Sie Zugriff auf meine Erstinformation.

Erstinformation

Terminplaner
close slider

Terminvereinbarung

Vereinbaren Sie ihren Termin für
Erstgespräch, Analyse
oder Beratung

gleich jetzt.

Terminplaner öffnen

Kontaktformular
close slider

Kontaktieren Sie uns!

Fragen?
Nutzen Sie unser Kontaktformular, um
schnell und unkompliziert mit uns
in Verbindung zu treten.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!