Rechtsgrundlage gemäß Wohnungseigentumsgesetz

Der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt ausschließlich in der vorgesehenen Nutzung der jeweiligen Räume. Beides zählt grundsätzlich als Sondereigentum und wird rechtlich gleich behandelt. Im § 1 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) heißt es: „Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.“

Dies bedeutet, dass auch Eigentümer von gewerblich genutzten Einheiten die gleichen Mitbestimmungsrechte sowie Pflichten haben wie diejenigen, deren Einheiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Beide Gruppen sind beispielsweise verpflichtet, sich an den Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum zu beteiligen. Wenn in der Teilungserklärung von „Wohnungseigentümern“ gesprochen wird, sind damit alle Sondereigentümer gemeint, unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Teileigentum handelt.

 

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Wohnungseigentum als „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“ (§ 1 Abs. 2 WEG). Weitere Einzelheiten dazu sind in der Teilungserklärung festgehalten, die eine genauere Beschreibung enthält.

Beispiel: In der Teilungserklärung wird das Wohnungseigentum beschrieben als „Wohnung im 4. Stockwerk auf der rechten Seite mit Balkon, im Aufteilungsplan unter der Nr. 4 aufgeführt“.

Zusätzlich zum Wohnungseigentum können Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum gewährt werden, wie etwa das Recht zur Nutzung einer Terrasse oder eines Kellerraums. Letzterer kann allerdings auch als Sondereigentum ausgewiesen sein. Hierbei ist die Teilungserklärung entscheidend, da sie festlegt, ob Kellerräume als Wohnraum genutzt werden dürfen oder ob sie ausschließlich für Lagerzwecke oder als Hobbyräume vorgesehen sind.

Miteigentumsanteile

Beim Erwerb von Sondereigentum erwirbt der Käufer oder die Käuferin automatisch auch einen Anteil am Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Dieser Anteil wird als Miteigentumsanteil, häufig abgekürzt als MEA, bezeichnet und hat eine wichtige Bedeutung.

 

Bedeutung des Miteigentumsanteils

Im Gegensatz zur realen Teilung, bei der ein Grundstück physisch aufgeteilt wird, handelt es sich beim Miteigentumsanteil um einen ideellen Anteil am Grundstück. Die Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1008 bis 1011. Der Miteigentumsanteil beeinflusst beispielsweise die Berechnung der Grundsteuer für die Eigentümer.

Die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum basiert auf diesen Miteigentumsanteilen. In einigen Fällen bestimmt auch der Miteigentumsanteil das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen. Allerdings wird oft das „Kopfprinzip“ angewendet, bei dem jeder Eigentümer, unabhängig von der Größe seines Eigentums, eine Stimme hat.

Berechnung des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil wird im Verhältnis zur Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten festgelegt. Ein Wohnungseigentümer besitzt also nicht nur das Sondereigentum selbst, sondern auch einen ideellen Anteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum.

Dieser MEA stellt einen rechnerischen Bruchteil des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums dar und wird in Form eines Bruchs (Zähler und Nenner) angegeben. Üblicherweise wird dieser Bruch in Tausendstel angegeben. Hierbei wird die gesamte Wohn- und Nutzfläche der Anlage als Basiswert (1000) angesetzt, und die Miteigentumsanteile werden entsprechend der Größe des jeweiligen Sondereigentums berechnet. Die genaue Höhe des Miteigentumsanteils ist in der Teilungserklärung der Wohnanlage vermerkt und wird auch im Grundbucheintrag auf der ersten Seite des jeweiligen Grundbuchblatts festgehalten.

Hinweis: Bei sehr großen Wohnanlagen kann der Rahmenwert gelegentlich erhöht werden, beispielsweise auf 10.000. Daher sind sowohl der Zähler als auch der Nenner bei der Angabe des Miteigentumsanteils wichtig.

Beispiel: Ein Gebäude hat 800 qm Wohn- und Nutzfläche. Der Rahmenwert beträgt wie üblich 1000. Nun wird der Rahmenwert durch die Nutzfläche geteilt (1000/800). Alle Miteigentumsanteile sind demnach 1,25 wert. Die Größe des Sondereigentums (zum Beispiel 40 qm) wird anschließend mit dem Wert der Miteigentumsanteile multipliziert (1,25*40), was den Miteigentumsanteil für die entsprechende Wohnung ergibt, nämlich 50/1000.

 

Nutzungsrechte

Die Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum ist grundsätzlich klar. Die Flexibilität der Begriffe
hängt von der Formulierung in der Teilungserklärung ab und davon, wie sehr die Nutzung von Wohnungseigentum oder
Teileigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beeinträchtigt oder verändert wird.

Nutzungsrechte am Wohnungseigentum – Was ist erlaubt?

Wenn Sondereigentum in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum festgelegt ist, muss es auch zu Wohnzwecken
genutzt werden. Ob der Eigentümer selbst darin wohnt oder die Wohnung vermietet, ist ihm überlassen. Eine
gewerbliche Nutzung ist jedoch nicht gestattet.

Eine Ausnahme bildet die Untervermietung als Ferienwohnung. Obwohl dies ein Gewerbe ist, widerspricht die
Vermietung nicht der Nutzungsbestimmung. In einem solchen Fall entschied das Amtsgericht Düsseldorf (AG Düsseldorf,
Urteil vom 28.11.2012 – 291a C 8319/12), dass die Vermietung von Wohnungseigentum an Feriengäste oder kurzzeitige Mieter zulässig ist.

Änderung der Nutzungsbestimmung von Sondereigentum

Auch wenn die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung festgelegt ist, kann sie geändert werden.
Eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt ist möglich, sofern alle Mitglieder der WEG zustimmen.

Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum

Teileigentum kann grundsätzlich nur in Wohnungseigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht in einem reinen Industriegebiet befindet. Ist in einem Gebäude weiterer Wohnraum vorhanden, ist eine 
Umwidmung möglich. Besonders in Städten mit knappem Wohnraum wird dies oft angestrebt, obwohl der Prozess zeitaufwändig sein kann.

Beginnen Sie keine Umbaumaßnahmen, bevor Sie nicht die Zustimmung aller anderen Parteien in der WEG eingeholt haben. Solange die Teilungserklärung nicht geändert wurde, sind Baumaßnahmen zur Erstellung von Wohnräumen unzulässig und müssen im Zweifelsfall rückgängig gemacht werden. Am besten sprechen Sie das Thema in der Wohnungseigentümerversammlung an, um genügend Vorlaufzeit zu haben. Sie benötigen nicht nur die mündliche Zustimmung der anderen Eigentümer, sondern auch ihre Unterschrift beim Notar.

Für die Änderung der Teilungserklärung holen Sie sich von Ihrem Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ein. Vereinbaren Sie dann einen Notartermin, zu dem alle Wohnungseigentümer Ihrer WEG erscheinen oder vertreten sind. Nach der neuen Eintragung im Grundbuchamt können die notwendigen baulichen Änderungen durchgeführt werden.

Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum

Auch für die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum benötigen Sie die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Wie bei jeder Änderung der Teilungserklärung ist auch hier die notarielle Beurkundung durch alle Wohnungseigentümer erforderlich.

Planen Sie sorgfältig und erläutern Sie Ihr Vorhaben in der Wohnungseigentümerversammlung. Überlegen Sie, welche Art von Gewerbe sinnvoll ist und wie spezifisch dies in der Teilungserklärung festgelegt werden sollte. Beachten Sie, dass unbestimmte Formulierungen, besonders wenn Wohnungseigentümer selbst im Gebäude leben, auf Ablehnung stoßen
können. Andererseits können eng gefasste Formulierungen Ihre Möglichkeiten einschränken und es schwierig machen, passende Mieter zu finden.

Kosten bei der Änderung der Nutzungsbestimmung

Bei der Änderung der Nutzungsbestimmungen von Sondereigentum entstehen Notar- und Grundbuchkosten, da die Teilungserklärung angepasst werden muss. Die Kosten variieren je nach Umfang der Änderungen. Wenn zusätzlich zur Nutzungsänderung Sondereigentum aufgeteilt, zusammengelegt oder wesentliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden, sind mehrere Anpassungen der Teilungserklärung erforderlich, was die Kosten erhöht. Je nach Vereinbarung können diese Kosten von der gesamten WEG getragen werden.

Alle weiteren Kosten trägt der Wohnungseigentümer selbst. Für eine Abgeschlossenheitserklärung können beispielsweise Kosten zwischen 30 Euro und 200 Euro anfallen. Weitere Kosten entstehen durch bauliche Maßnahmen, deren Höhe vom Umfang der Arbeiten abhängt.

 

Einordnung von Garage, Keller & Dachboden

Garage, Keller und Dachboden können als Gemeinschaftseigentum festgelegt sein und von der gesamten WEG genutzt werden, beispielsweise als Fahrradkeller oder Wäscheraum. Handelt es sich um Sondereigentum, gehören diese Bereiche typischerweise zum unselbstständigen Teileigentum und sind damit fest an das jeweilige Sondereigentum gebunden. Sie sind jedoch nicht für Wohnzwecke bestimmt.

Garage – Teileigentum?

Tiefgaragen und Carports sind in einer WEG Gemeinschaftseigentum. Alleinstehende Garagen, die Teil einer Sondereigentumswohnung sind, gelten als Teileigentum und können umfunktioniert werden. Dazu ist die Zustimmung aller WEG-Mitglieder erforderlich, es sei denn die Teilungserklärung lässt Spielraum für die Nutzung der Garage zu.

 

Dachboden – Teileigentum?

Dachböden sind üblicherweise Teileigentum und nicht für Wohnzwecke gedacht. Überprüfe die Vorgaben in deiner Teilungserklärung: Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum oder um Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum? In diesem Fall müsstest du den Bereich erwerben, um ihn für Wohnzwecke oder Gewerbe nutzen zu können. Selbst wenn der Dachboden Sondereigentum ist, benötigst du die Zustimmung aller WEG-Mitglieder, um ihn in Wohnraum umzuwandeln.

Abgrenzung von Gewerbe und Wohnen

Die Unterscheidung zwischen Wohnzweck und gewerblicher Nutzung ist oft nicht eindeutig, besonders wenn das Gewerbe Wohnraum bereitstellt. Die Art des Gewerbes und die damit verbundenen Störungen bestimmen, ob es sich um eine rechtmäßige Nutzung oder eine Zweckentfremdung handelt.

Heimähnliche Unterbringung – Teileigentum oder Wohnungseigentum?

Streitfälle zur heimähnlichen Unterbringung betreffen zum Beispiel Unterkünfte für Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf. Wie muss ein Eigentum in der Teilungserklärung definiert sein, damit eine Asylunterkunft oder ein Pflegeheim zulässig ist?

Solange Menschen in einer Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben, dient sie Wohnzwecken. Daher dürfen Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf in einem Wohnungseigentum leben. Einspruch kann nur erhoben werden, wenn die Wohnung überbelegt ist.

Bei Teileigentum hängt die Entscheidung vom Organisationscharakter ab. Die Zuweisung von Betten und Zimmern oder ein festes Regelwerk, das das Zusammenleben regelt, deuten auf eine heimtypische Nutzung hin. Die Unterbringung ist in dem Fall zulässig, solange die Teilungserklärung keine andere Nutzung vorsieht und die restlichen Mitglieder der WEG nicht mehr als vorgesehen durch die Unterbringung beeinträchtigt werden.

Häufige Fragen zu Wohnungseigentum und Teileigentum

Hier beantworten wir die häufigsten Fragen zur Nutzungsbestimmung im Sondereigentum:

 

Wo ist die Aufteilung in Wohnungseigentum und Teileigentum zu finden?

In der Teilungserklärung ist die Nutzungsbestimmung für deine Eigentumswohnung festgelegt. Besonders bei Teileigentum lohnt es sich, Experten zu Rate zu ziehen, die dir erklären können, welche Art von Gewerbe in deinem Teileigentum zulässig ist.

 

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Die Nutzung als Wohnungseigentum muss bereits festgelegt sein, wenn du die Wohnung erwirbst. Eine Teilungserklärung, meist vom Bauherrn erstellt, grenzt das Sondereigentum klar vom Gemeinschaftseigentum ab und legt die Nutzung zu Wohnzwecken fest. Bestehendes Teileigentum als Wohnungseigentum zu nutzen, ist nur zulässig, wenn dies in der Teilungserklärung verankert ist. Dafür benötigst du die Zustimmung aller WEG-Mitglieder und eine notarielle Beglaubigung, damit der Grundbucheintrag geändert werden kann. Wohnungseigentum kann auch durch Teilung begründet werden.

Ist Wohnungseigentum mehr als die eigene Wohnung?

Zu deinem Wohnungseigentum kann auch unselbstständiges Teileigentum gehören, wie Keller, Dachbodenabteile oder Garagen. Ermittele anhand der Teilungserklärung, ob diese tatsächlich Teil deines Sondereigentums sind oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. In jedem Fall dienen diese Räume nicht zu Wohnzwecken.

 

Darf man im Teileigentum wohnen?

Teileigentum dient nicht zu Wohnzwecken. Es ist daher unzulässig, dort seinen Lebensmittelpunkt zu unterhalten. Falls das Teileigentum in einem Gebäude mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten liegt und die übrigen Anwohner durch die Wohnsituation nicht mehr als durch ein Gewerbe beeinträchtigt werden, hast du vielleicht die Möglichkeit, das Teileigentum zu bewohnen. Die beste Lösung wäre jedoch, die Situation in der Wohnungseigentümerversammlung anzusprechen und eventuell die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung zu ändern.

 

Können Miteigentumsanteile verkauft werden?

Miteigentumsanteile können nur gemeinsam mit dem dazugehörigen Sondereigentum verkauft werden. Beide sind untrennbar miteinander verbunden, da Sondereigentum ohne Miteigentumsanteile am Grundstück nicht bestehen kann. Die Miteigentumsanteile bestimmen zudem die anteiligen Kosten am Gemeinschaftseigentum sowie die Stimmrechte innerhalb der WEG.

Miteigentumsanteile dürfen nicht mit dem Bruchteilseigentum eines Ehepaares an einer gemeinsamen Wohnung oder der Gesamthandsgemeinschaft mehrerer Erben an einer gemeinsamen Wohnung verwechselt werden.

 

Was bedeutet die Abkürzung MEA?

MEA steht im Immobilienkontext für Miteigentumsanteil(e). Beim Kauf einer Wohnung gehört dazu immer auch ein ideeller Miteigentumsanteil am Grundstück beziehungsweise Gemeinschaftseigentum.

 

Was zählt zum MEA einer Wohnung?

Der Miteigentumsanteil einer Wohnung umfasst das Gemeinschaftseigentum einschließlich der Außenanlagen auf dem Grundstück. Alles, was in einer Wohnanlage nicht als Sondereigentum deklariert ist, wird in den für die Grundsteuer relevanten Miteigentumsanteil des Grundstücks einbezogen.

 

Kann man Teileigentum verkaufen?

Teileigentum kann ebenso wie Wohnungseigentum verkauft werden. Dabei wird das betreffende Sondereigentum stets zusammen mit den Miteigentumsanteilen am Grundstück beziehungsweise Gemeinschaftseigentum erworben.

 

Wissenswertes rund um Wohnungseigentum und Teileigentum

Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum: Vor dem Kauf solltest du dich stets über die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung informieren. Schau dir auch unsere Ratgeber zur Teilungserklärung sowie zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an.

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