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Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Eigentümer und Heizungen ändern soll
Die gesetzlichen Vorgaben rund um Heizung, Energieeffizienz und Modernisierung gehören für Immobilienbesitzer seit Jahren zu den schwierigsten Themen bei der Planung einer Immobilie. Kaum hatten sich viele Eigentümer mit den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes, kurz GEG, beschäftigt, stehen erneut Veränderungen im Raum.
Nach den vorliegenden Informationen soll das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wesentliche Vorgaben des bisherigen Systems verändern. Besonders relevant sind dabei die bisherige 65-%-Vorgabe beim Heizungstausch, alte Öl- und Gasheizungen, Energieausweise und neue Regelungen für Vermieter und Mieter.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudeenergiegesetz hat in den vergangenen Jahren insbesondere wegen der Vorgaben zum Heizungstausch viel Aufmerksamkeit erhalten.
Seit 1. Januar 2024 gelten wesentliche Neuregelungen des GEG. In bisherigen Regelungen spielte insbesondere das Ziel eine Rolle, neu eingebaute Heizungen perspektivisch zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Dabei bestanden und bestehen unterschiedliche Übergangsregelungen. Mein bisheriger Beitrag zum GEG erläutert beispielsweise, dass für funktionierende Bestandsheizungen nicht automatisch ein sofortiger Austausch notwendig war.
Auch auf meiner Webseite habe ich die damaligen Anforderungen und die Folgen für Eigentümer ausführlich dargestellt.
Mit dem nun kommunizierten Gebäudemodernisierungsgesetz soll dieser Ansatz teilweise verändert werden.
Für Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Eine Heizungsentscheidung sollte nicht ausschließlich nach einer einzelnen gesetzlichen Vorgabe getroffen werden. Neben dem Anschaffungspreis sollten beispielsweise auch der energetische Zustand des Hauses, das Wärmeverteilsystem, geplante Sanierungen und die langfristige Finanzierung berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Nach den mir für diesen Beitrag übermittelten Informationen sind insbesondere folgende Veränderungen vorgesehen:
| 65-%-Vorgabe | Die bisherige 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch soll entfallen. |
|---|---|
| Energieberatung | Die Beratungspflicht bei bestimmten neu eingebauten Heizungen soll gestrichen werden. |
| Alte Heizungen | Die Austauschpflicht für zahlreiche Heizungen mit einem Alter von 30 Jahren soll entfallen. |
| Betriebsverbote | Bisher bestehende Betriebsverbote bestimmter Heizungsanlagen sollen aufgehoben werden. |
| Öl und Gas | Eine sogenannte „Bio-Treppe“ soll schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe vorsehen. |
| Energieausweis | Die Energieeffizienzklassen sollen verändert werden. |
| Bestehende Energieausweise | Bereits ausgestellte Energieausweise sollen nach den vorliegenden Informationen zunächst gültig bleiben. |
| Vermietung | Neue Mieterschutzvorschriften sollen Belastungen bei neu eingebauten fossilen Heizungen begrenzen. |
Diese Punkte können für verschiedene Immobilien ganz unterschiedliche Folgen haben. Ein Eigentümer mit einer älteren, aber funktionierenden Heizung befindet sich in einer anderen Situation als jemand, dessen Heizsystem akut ersetzt werden muss.
Was passiert mit der bisherigen 65-%-Regel?
Die sogenannte 65-%-Regel war einer der bekanntesten Bestandteile der GEG-Reform.
Nach der bisher auf meiner Webseite dokumentierten Gesetzeslage wurde die Verpflichtung zu mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien mit Übergangsregelungen verbunden. Für Neubauten und Bestandsgebäude galten dabei unterschiedliche Zeitpunkte und Voraussetzungen.
Nach der bisher auf meiner Webseite dokumentierten Gesetzeslage wurde die Verpflichtung zu mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien mit Übergangsregelungen verbunden. Für Neubauten und Bestandsgebäude galten dabei unterschiedliche Zeitpunkte und Voraussetzungen.
Nach den nun vorliegenden Informationen zum GModG soll diese starre 65-%-Pflicht beim Heizungstausch entfallen.
Für Hausbesitzer wäre das eine erhebliche Veränderung.
Die Frage beim Heizungstausch wäre dann weniger:
Für Hausbesitzer wäre das eine erhebliche Veränderung.
Die Frage beim Heizungstausch wäre dann weniger:
„Welche Heizung muss ich einbauen?“
und stärker:
„Welche Heizlösung passt wirtschaftlich und technisch zu meiner Immobilie?“
Das halte ich aus Sicht der Finanzierungsplanung für besonders wichtig.
Eine Heizungsanlage ist schließlich kein isoliertes Bauteil. Die Effizienz einer Wärmepumpe hängt beispielsweise erheblich vom Gebäude und vom vorhandenen Heizsystem ab. Gleichzeitig entstehen bei fossilen Heizsystemen ebenfalls langfristige Kosten- und Preisrisiken.
Deshalb sollte nicht allein aufgrund eines veränderten Gesetzes vorschnell investiert werden.
Gas- und Ölheizungen: Was bedeutet die „Bio-Treppe“?
Nach den zur Verfügung gestellten Informationen sollen Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich sein. Gleichzeitig soll jedoch die sogenannte Bio-Treppe eine wichtigere Rolle bekommen.
Gemeint ist damit dem übermittelten Text zufolge ein Modell, bei dem bei neuen Gas- und Ölheizungen schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe eingesetzt werden müssen.
Für Eigentümer ist das ein entscheidender Punkt.
Denn beim Vergleich verschiedener Heizsysteme darf nicht ausschließlich der Kaufpreis betrachtet werden.
Interessant sind vielmehr:
- Anschaffungskosten,
- notwendige Umbauten,
- laufende Energiekosten,
- Wartung,
- verfügbarer Energieträger,
- mögliche Förderungen,
- energetischer Zustand des Gebäudes und
- langfristige finanzielle Belastung
Beispiel aus der Beratungspraxis
Stellen Sie sich ein älteres Einfamilienhaus vor, dessen Gasheizung ersetzt werden muss.
Variante A wäre der erneute Einbau einer Gasheizung.
Variante B könnte eine Wärmepumpe sein, möglicherweise verbunden mit zusätzlichen Maßnahmen am Gebäude oder Heizsystem.
Auf den ersten Blick kann Variante A günstiger erscheinen. Das sagt allerdings noch nichts über die Gesamtkosten der nächsten Jahre aus.
Eine seriöse Entscheidung sollte daher immer mehrere Szenarien betrachten.
Was passiert mit 30 Jahre alten Heizungen?
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft ältere Anlagen.
Die bisherigen Vorschriften zum GEG enthielten Vorgaben für bestimmte alte Heizkessel. Mein bestehender Beitrag zu den Eigentümerpflichten beschreibt beispielsweise die damals geltenden Anforderungen für ältere Heizkessel. Anforderungen 2024
Nach den neuen, mir übermittelten Informationen soll die Austauschpflicht für viele 30 Jahre alte Heizungen entfallen.
Das könnte gerade für Eigentümer älterer Bestandsimmobilien wichtig sein.
Aber auch hier gilt:
„Ich darf die Heizung weiterbetreiben“ bedeutet nicht automatisch „Ich sollte die Heizung weiterbetreiben“.
Bei einer älteren Anlage sollte geprüft werden:
- Wie hoch ist der derzeitige Energieverbrauch?
- Wie zuverlässig arbeitet die Anlage?
- Welche größeren Reparaturen könnten demnächst erforderlich werden?
- Ist ohnehin eine Gebäudesanierung geplant?
- Welche Alternativen passen zum Gebäude?
- Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen?
- Welche Förderprogramme sind zum Zeitpunkt der Modernisierung verfügbar?
Damit wird aus der reinen Gesetzesfrage eine wirtschaftliche Entscheidung.
Beratungspflicht beim Einbau bestimmter Heizungen
Auch bei der Beratung soll es eine Veränderung geben.
Nach den bereitgestellten Informationen wird die bisherige gesetzliche Beratungspflicht beim Einbau bestimmter Heizungsanlagen gestrichen.
Das sollte aber nicht mit der Aussage verwechselt werden, dass Beratung unnötig geworden ist.
Gerade wenn Sie eine Heizungsanlage für einen Zeitraum von vielen Jahren auswählen, sind die wirtschaftlichen Konsequenzen möglicherweise wesentlich größer als die Kosten einer vorherigen Fachplanung.
Bei energetischen Sanierungen können außerdem Energieeffizienz-Experten eine wichtige Funktion übernehmen. In meinen bisherigen Beiträgen habe ich bereits auf die Bedeutung einer qualifizierten Energieberatung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen hingewiesen. Kfw-reaktiviert Massnahmen, KFw hat gestoppte Maßnahmen wieder geöffnet
Was ändert sich beim Energieausweis?
Eine weitere geplante Veränderung betrifft die Energieeffizienzklassen.
Nach den bereitgestellten Informationen sollen die Klassen angepasst werden. Gleichzeitig sollen bereits ausgestellte Energieausweise zunächst ihre Gültigkeit behalten.
Das ist insbesondere beim:
- Immobilienverkauf,
- Immobilienkauf,
- bei Vermietungen und
- bei der Bewertung des energetischen Zustands
relevant.
Für Kaufinteressenten ist der Energieausweis ohnehin nur ein Teil der Gesamtbetrachtung.
Gerade bei einer älteren Immobilie würde ich zusätzlich prüfen, welche Investitionen innerhalb der kommenden Jahre wahrscheinlich werden könnten.
Eine Immobilie mit attraktivem Kaufpreis kann beispielsweise finanziell deutlich weniger attraktiv werden, wenn unmittelbar nach dem Erwerb umfangreiche Modernisierungen notwendig sind.
Neue Mieterschutzregelungen bei fossilen Heizungen
Auch Vermieter sollten die weitere Entwicklung aufmerksam verfolgen.
Nach den übermittelten Informationen sollen Mieterinnen und Mieter bei den Kosten einer neu eingebauten fossilen Heizung stärker geschützt werden.
Das könnte für Vermieter Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer neuen Heizungsanlage haben.
Gerade bei vermieteten Objekten sollte deshalb nicht nur die technische Investition betrachtet werden.
Relevant sind unter anderem:
- Höhe der Modernisierungskosten,
- laufende Energiekosten,
- gesetzliche Umlagemöglichkeiten,
- Förderfähigkeit und
- langfristiger Wert der Immobilie.
Die genaue rechtliche Behandlung muss anhand der endgültigen gesetzlichen Vorschriften geprüft werden.
Welche Heizung ist künftig sinnvoll?
Diese Frage wird mir bei Finanzierungen und Modernisierungen immer häufiger gestellt.
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.
Wärmepumpe
Eine Wärmepumpe kann insbesondere dann interessant sein, wenn Gebäude, Wärmebedarf und Heizsystem technisch dazu passen.
Gasheizung
Sollte eine Gasheizung nach neuer Rechtslage weiterhin eingebaut werden dürfen, sollte trotzdem geprüft werden, welche laufenden Verpflichtungen und Energiekosten damit verbunden sein können.
Ölheizung
Auch hier sollte nicht ausschließlich auf den Anschaffungspreis geschaut werden. Brennstoffversorgung und langfristige Betriebskosten gehören ebenfalls in die Kalkulation.
Kombination verschiedener Maßnahmen
Bei älteren Häusern kann es finanziell sinnvoller sein, Heizung und Gebäude gemeinsam zu betrachten.
Beispielsweise können zugleich Maßnahmen an:
- Dach beziehungsweise oberster Geschossdecke,
- Fenstern,
- Gebäudehülle,
- Heizungsverteilung oder
- Warmwasserbereitung
relevant werden.
In einem internen GEG-/KfW-Nachweis aus einem konkreten Neubauprojekt von mir werden Primärenergiebedarf, Transmissionswärmeverlust und weitere energetische Kennzahlen beispielsweise gemeinsam betrachtet. Das zeigt gut, dass energetische Qualität nicht allein von der Heizungsart abhängt.
Auswirkungen des GModG auf Immobilienkauf und Baufinanzierung
Für mich ist genau dieser Punkt besonders wichtig.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte nicht ausschließlich danach fragen, ob modernisiert werden muss.
Viel wichtiger ist:
Welche Modernisierungen sind technisch und wirtschaftlich sinnvoll und kann ich diese Kosten langfristig tragen?
Das Modernisierungsbudget sollte deshalb möglichst früh Bestandteil der Baufinanzierung werden.
Ein typisches Problem entsteht, wenn der Kaufpreis gerade noch finanzierbar ist, erforderliche oder sinnvolle Modernisierungen aber nicht ausreichend eingeplant wurden.
Auf meiner Webseite beschäftige ich mich deshalb bereits ausführlich mit Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobiliensanierung. Blankodarlehen
Auch staatliche Förderangebote können bei der Finanzierung einer energetischen Sanierung eine Rolle spielen. Welche Programme tatsächlich verfügbar sind, sollte aber immer unmittelbar vor Antragstellung aktuell geprüft werden. staatliche Förderungen
Gebäudemodernisierungsgesetz: Mein Fazit
Die angekündigten Veränderungen zeigen vor allem eines: Die Regeln für Gebäude und Heizungen bleiben in Bewegung.
Sollten die vorliegenden Änderungen in dieser Form gelten, würde insbesondere der Wegfall einer starren 65-%-Vorgabe Eigentümern mehr Spielraum bei der Wahl ihrer Heizung geben. Auch der mögliche Wegfall bestimmter Austausch- und Beratungspflichten könnte für zahlreiche Bestandsimmobilien relevant werden.
Mehr Wahlfreiheit macht die Entscheidung allerdings nicht automatisch einfacher. Statt nur zu fragen, welche Heizung gesetzlich erlaubt ist, sollten Eigentümer überlegen:
Welche Lösung passt technisch, energetisch und finanziell langfristig zu meiner Immobilie?
Gerade bei einem Immobilienkauf empfehle ich, mögliche Modernisierungskosten von Anfang an in die Finanzierung einzubeziehen.
Sie planen einen Immobilienkauf oder eine Modernisierung?
Wenn Sie derzeit eine Immobilie kaufen, modernisieren oder eine größere energetische Maßnahme finanzieren möchten, unterstütze ich Sie gerne dabei, die Finanzierung und mögliche Modernisierungskosten gemeinsam zu betrachten.
So können Sie frühzeitig erkennen, welcher finanzielle Spielraum tatsächlich vorhanden ist und welche Finanzierungsstruktur zu Ihrem Vorhaben passt.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Energieberatung dar. Gesetzliche Vorgaben, Förderbedingungen und Finanzierungsmöglichkeiten können sich ändern. Die konkrete Beurteilung hängt immer von Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab.
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