Immobilie eignet sich noch immer als Renditeobjekt
Investoren sollten sich durch hohe Zinsen und aufgeheizte Debatten nicht abhalten lassen. Der Markt bietet immer noch viele Chancen.
Die Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung sind entscheidende Faktoren für Investoren, die nach rentablen Anlageobjekten suchen. Trotz steigender Zinsen und kontroverser Diskussionen bietet der Markt nach wie vor zahlreiche Chancen.
Die Frage, ob man in vermietete Immobilien investieren sollte, obwohl die Kreditzinsen zuletzt auf etwa 4 Prozent gestiegen sind, lässt sich klar bejahen. Vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen wie die Lage und der energetische Zustand der Immobilie passen. Trotz der aktuellen Herausforderungen, wie höheren Zinsen und Diskussionen um Gesetzesänderungen, eröffnen sich besonders in Ballungszentren, in denen der Wohnraum knapp wird und die Immobilienpreise sinken, neue Möglichkeiten für Investoren.
Steuer-Clou
Ein besonderer Steuer-Clou liegt in der steuerlichen Absetzbarkeit der Anschaffungskosten der Immobilie. Der spätere steuerfreie Gewinn aus dem Verkauf ergibt sich, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten wird. Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind ebenfalls steuerlich absetzbar, und auch bei den Nebenkosten gibt es Umlagefähige und nicht Umlagefähige Kosten, bei deren Unterscheidung ein Steuerberater unterstützen kann. Darüber hinaus sind alle Modernisierungen an der Immobilie absetzbar.
Steuervorteile als Bonus
Steuervorteile sollten jedoch nur als Sahnehäubchen in der Renditeplanung betrachtet werden. Renditestarke Wohnungen können sich auch ohne zusätzliche steuerliche Anreize rentieren. Eine strategische Herangehensweise ermöglicht es, auf geschickte Weise Steuer-Euros zurückzugewinnen.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer lässt sich bereits beim Kauf der Immobilie durch clevere Ausweisung des Inventaranteils sparen. Vermieter, die eine Immobilie mit hochwertigem Inventar erwerben, können den anteiligen Kaufpreis für Möbel im Kaufvertrag gesondert ausweisen und so doppelt Steuern sparen.
Verluste Verrechnen
Die Verrechnung von Verlusten ist ein weiterer Steuervorteil für Vermieter. Die erzielten Mieteinnahmen inklusive Betriebsnebenkosten sind steuerpflichtiges Einkommen, doch können alle Kosten der Immobilie mit den Mieten verrechnet werden. Dies führt oft in den ersten Jahren nach Bau oder Kauf zu roten Zahlen, doch können diese Verluste mit anderem steuerpflichtigen Einkommen verrechnet werden, was die Steuerlast senkt.
Schuldzinsen absetzen
Die Absetzung der Schuldzinsen für die Immobilienfinanzierung in voller Höhe von der Steuer ist ein weiterer bedeutender Vorteil. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzins von vier Prozent kostet das geliehene Geld nach Steuervorteilen nur 2,32 Prozent.
Abschreibungen
Besonders steuersparend ist die Gebäudeabschreibung, mit der sich der Fiskus am Wertverfall der Immobilie beteiligt. Allerdings erfolgt die Abschreibung nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis, einschließlich einteiliger Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe der linearen Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Neu gebaute Mietwohnungen profitieren von verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten, die eine schnellere Umwandlung der Investition in Steuerersparnisse ermöglichen.
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