So viel Immobilie kannst du dir leisten

Da momentan ein Guthaben auf dem Konto unter der Inflationsrate verzinst wird erhalte ich immer öfters die Frage wie man dennoch sein Kapital erhalten bzw. vermehren kann.
Dafür bietet der Markt unterschiedliche Möglichkeiten mit ihren Vor – und Nachteilen.

Heute möchte ich nur auf das Thema Immobilienfinanzierung eingehen.

Mir stellen immer mehr Interessenten oder Freunde die Frage, ob sie es nicht vielleicht doch mit der Finanzierung einer eigenen Immobilie probieren sollten, statt jeden Monat das Geld in eine Mietwohnung zu stecken.

Um dafür eine konkrete Aussage treffen zu können müssen mehrere Punkte betrachtet werden.

Daher stelle ich meistens nach Aufnahme der Selbstauskunft des Kunden folgende Fragen.

  • Möchtest du in deiner jetzigen Wohngegend eine Immobilie erwerben?
  • Wenn ja, wo liegt der Kaufpreis pro qm?
  • Was ist, wenn wir aber feststellen, dass dort der Kaufpreis pro qm für deine aktuelle Situation zu hoch ist? Wo möchtest du dann nach einer entsprechenden Immobilie suchen?
  • Kannst du dann noch täglich in deine Arbeitsstätte fahren oder musst du dir einen neuen Arbeitsplatz suchen?
  • Soll es ein Neubau werden oder reicht eine Bestandsimmobilie?
  • Was muss man an Modernisierungen in den kommenden Jahren bei einer Bestandsimmobilie einkalkulieren?
  • Soll die Immobilie bis zum Rentenbeginn abgezahlt werden?
  • Wie sieht es mit dem Kinderwunsch aus? Wer zahlt in der Kindererziehungszeit die Rate?

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, bespreche ich mit dem Kunden folgende 5 Punkte.

1.Berechnung der maximalen monatlichen Rate

Über die Selbstauskunft nehme ich alle Einnahmen und Ausgaben des Kunden auf. Davon werden alle Fixkosten abgezogen. Dazu zählen auch bestehende Finanzierungen.

Bestehende Finanzierungen sollten exakt angegeben werden, da bei einer Haushaltsunterdeckung eventuell diese in die Immobilienfinanzierung mit eingebaut werden können, um die monatliche Belastung zu reduzieren.

Die Lebenshaltungskosten müssen wir nicht selbst berechnen da Banken mit eigenen Pauschalen rechnen. Auch wenn Sie selbst weniger verbrauchen, spielt dies leider keine Rolle.

Erhältst du ein 13tes oder sogar 14tes Gehalt sind diese unbedingt mit anzugeben. Auch angemeldete Nebenjobs sollten mit angegeben werden. Etwas problematischer wird es, wenn dein Partner / Partnerin sich in Erziehungszeit befindet. Nur wenige Banken akzeptieren Elterngeld als Einkommen. Auch die Betriebszugehörigkeit ist für Banken sehr relevant.
Wenn du aktuell auf der Suche nach einem neuen Arbeitsplatz bist, sollte entweder vorher die Finanzierung abgeschlossen werden oder du wartest die Probezeit ab.
Die aktuelle Miete muss ebenfalls mit angegeben werden, auch wenn diese in Zukunft entfällt.

Neu hinzugerechnet werden sollten Bewirtschaftungskosten für die Immobilie. Dazu gehören Aufwendungen für Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. In der Regel werden 2,00 EUR pro qm Wohnfläche durch die Bank angesetzt.

Auch ist es sinnvoll, eine monatliche Instandhaltungsrücklage einzuplanen. Diese ist abhängig vom Alter der Immobilie. Bei einem Neubau kann diese kleiner ausfallen, wie bei einer Bestandsimmobilie, welche schon seit 40 Jahren besteht. Dieses Geld wird für unvorhergesehene Ausgaben zurückgelegt, etwa für eine neue Heizungsanlage oder eine Dachreparatur. Baut man Sondertilgungen in die Finanzierung mit ein, kannst du jedes Jahr selbst entscheiden aus dieser Instandhaltungsrücklage einen Teil für die Sondertilgung aufzuwenden.

Nun sollte deine Auflistung der Ein- und Ausgaben stehen. Aus dieser können wir gemeinsam die maximale Finanzierungsrate festlegen.

Schauen wir uns das an einem Beispiel an:

Angenommen, ein Hauskäufer nimmt ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen zwei Prozent bei 10 Jahre Zinsbindung und die Höhe der Tilgungsrate beträgt drei Prozent. Dann muss er monatlich 1666 € an die Bank zahlen. Die Rate setzt sich zusammen aus 666,67 € Zinsen und 1000 € Tilgung. Schon im zweiten Monat verschieben sich die Verhältnisse, da der Zins monatlich von der Restschuld berechnet wird. Somit liegt der Zinsanteil im Folgemonat nur noch bei 665 € und der die Tilgung bei 1001,67 €, da sich die Restschuld nur noch 397.998,33 € beläuft. Die Monatsrate selbst bleibt über die gesamte Laufzeit bei 1666,67 €. Nach 26 Jahren ist der Käufer schuldenfrei.

Über folgenden Link kannst du selbst eine Berechnung durchführen:
https://www.baufi-lead.de/baufilead/partner/qmBuwJV91FXVanTNA2z2/konditionsrechner.html

Deine laufenden Kosten und monatlichen Ausgaben solltest du ehrlich durchrechnen und für dich selbst festlegen, wie viel Geld du für Kapitaldienst und Betriebskosten aufwenden kannst. Rechne nicht zu knapp – und bedenke, dass dein Einkommen auch einmal sinken kann, zum Beispiel im Falle eines Arbeitsplatzverlusts oder Jobwechsels.

Behalte dir auch immer einen Sicherheitspuffer auf einen Tagesgeldkonto vor. Vom vorhandenen Eigenkapital sollten mindestens 10.000 € für unangenehme Überraschungen geparkt werden.

2.Darlehenssumme berechnen

Über folgende einfache Faustformel kann jeder selbst die maximale mögliche Kreditsumme berechnen. Ihr nehmt dazu eure monatliche Belastungsgrenze aus Punkt 1 und multipliziert diese mit zwölf, um die jährliche Maximalbelastung zu berechnen.

Teilt das Ergebnis durch geplanten Zins- und Tilgungssatz. So erhaltet ihr eure maximale Darlehenssumme.

Beispiel:
Eure berechnete Belastungsgrenze liegt bei 1500 Euro pro Monat, somit 18.000 Euro im Jahr. Ich nehme mal die Zinsen von zwei Prozent und die Tilgung von drei Prozent aus dem Beispiel in Punkt 1. Somit lautet die Berechnung 15.000 € : (2% + 3%), also 15.000 : 0,05 = 300.000 Euro. Das wäre deine maximale Darlehenssumme.

3.Kaufnebenkosten beachten

Oft machen die Nebenkosten einen Immobilienkauf erst so richtig teuer. Denn zu der Kaufsumme gesellen sich leider noch Erwerbsnebenkosten, wie Notar-/ Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer und eventuell auch eine Maklercourtage.

Nehmen wir mal,

2%  Notar-/ Grundbuchkosten
+ 3,5% Grunderwerbsteuer
+ 3,5% Maklercourtage

an, entstehen dir bei 400.000 € Kaufsumme noch Erwerbsnebenkosten von 36.000 €.
Diese sollten mindestens aus deinem Eigenkapital gezahlt werden.

4.Niedrigzinsen sichern

Momentan sind die Konditionsangebote und somit auch der Sollzins extrem niedrig. Umso niedriger der Zins umso schneller zahlst du deine Immobilie ab. Denn viele Banken geben den Mindest-Tilgungssatz vor. Nehmen wir mal an, der liegt bei 3% und der Sollzins bei 1,5%. Somit wäre die monatliche Rate um einiges geringer gegenüber einem Angebot mit 3% Sollzins.

Beispielrechnung bei 400.000 € Kaufsumme mit 15 Jahre Zinsbindung und 3% Tilgungssatz:

  • Rate bei 1,5%: 1500 € / Restschuld nach 15 Jahren: 198.282,58 € / Zinskosten: 68.282,58 €
  • Rate bei 4,0%: 2333 € / Restschuld nach 15 Jahren: 153.910,30 € / Zinskosten: 173.909,70 €

Somit sparst du dir in den 15 Jahren: 105.627 € Zinsen.

Jetzt kommt aber das Interessante an dieser gesamten Berechnung. Bist du dir dieser Zinsersparnis bewusst und du hast noch die Möglichkeit Sondertilgungen pro Jahr (im Beispiel die Differenz von 1500 € zu 2333 € monatliche Rate) zu leisten, passiert folgendes:

Durch die Zahlung von jährlich 9996 € Sondertilgung reduziert sich die Restschuld von 198.282,58 auf 29.272,98 €. Somit bist du insgesamt schon nach 16 Jahren 9 Monate mit der Finanzierung fertig. Ohne die Sondertilgungen wären es 27 Jahre 1 Monat.

Die Banken erhöhen aber bei längerer Zinsbindungszeit den Sollzins. Gleichzeitig steigt mit einer kurzen Frist aber auch die Unsicherheit. Die Zinsen können steigen, und damit auch die monatliche Rate. Im Gegensatz dazu bietet eine langfristige Zinsbindung eine Versicherung gegen einen unerwarteten Anstieg der Zinsen, dafür sind aber die Zinssätze höher.

Ob sich eine längere Zinsbindung lohnt kann dir ein Experte ausrechnen.

Die meisten Experten raten dazu, in der aktuellen Niedrigzinsphase gerade bei hohen Kreditsummen lieber lange Zinsbindungen festzuschreiben – auch wenn das ein paar Zehntel Prozentpunkte mehr kostet.

5.Schnell tilgen

Wie schon in Punkt 4 an einem Bespiel belegt kommt es zum einen darauf an, welchen Mindesttilgungssatz deine Bank haben möchte und wie hoch die monatliche Belastung sein darf. Schließlich musst du entscheiden, wie viel du von deinem Schuldenberg jedes Jahr abtragen möchtest. Bei einer zu niedrig angesetzten Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr ist die monatliche Belastung zwar relativ niedrig, aber du brauchst womöglich vierzig oder fünfzig Jahre, bis die Schulden abgetragen sind.

Es kann auch passieren, dass die Bank eine Finanzierung mit zu geringer Tilgung ablehnen muss, da bis zum Rentenbeginn die Finanzierung nicht abgezahlt wurde.

Fazit:

Nun schließt sich auch schon der Kreis zu allen 5 Punkten. Denn die Konditionen der Bank sind auch vom Beleihungsauslauf abhängig. Wenn du nur die 36.000 € Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital zahlen kannst, muss die Bank die 400.000 € Kaufsumme zu 100% absichern.

Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Wie hier im Beispiel kostet die Immobilie 400.000 € und hat damit einen Beleihungswert von 360.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 %).

Somit fehlen für bessere Konditionen nochmal zu den 36.000 Erwerbsnebenkosten 30.000 €. Alle 5 Punkte sind somit von deinem Eigenkapital abhängig, welches du mit einbringen möchtest

Wie du siehst ist ohne eine stattliche Summe an Eigenkapital der Traum vom Eigenheim fast unmöglich oder wenn nur mit schlechten Konditionen.

Wie im ersten Absatz schon erwähnt, bekommt man auf einem Sparbuch keine Zinsen für die monatliche Ansparung. Warum nutzt man nicht die Möglichkeit sein Eigenkapital durch die Finanzierung einer Immobilie mit Mieteinnahmen aufzubauen, wenn die eigene Immobilie erst in 10 Jahren realisiert werden soll.

Wenn du den Wunsch der eigenen 4 Wände schon recht früh entwickelt hast, sollte auch die Planung recht früh begonnen werden. Denn 66.000 € Eigenkapital entwickelt sich nicht immer über Nacht. Je früher du mit der Planung beginnst umso besser werden deine Verhandlungen über eine gute Finanzierung. Auch die Auswahl einer interessanten Immobilie ist nicht nur Konditionsabhängig.

Wir haben uns auf die Vorplanung für den Aufbau von Eigenkapital über ein Investment oder die Finanzierung einer Kapitalanlage spezialisiert.

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