Für wem sind denkmalgeschützte Immobilien sinnvoll?

Immobilien als Kapitalanlage können unter unterschiedlichen Aspekten gekauft werden.

Dnkmalgeschützte Immobilien gelten vor allem aufgrund der AfA (Absetzung für Abnutzung) und die dadurch möglichen Steuersparmöglichkeiten als lohnende Renditeobjekte. Unter die Kategorie „Denkmalimmobilie“ fallen alle Gebäude, die laut Gesetz als erhaltenswert gelten. Voraussetzung für die Abschreibung ist allerdings eine vorherige Absprache mit dem zuständigen Amt für Denkmalschutz über die auszuführenden Arbeiten der Sanierung. Die in diesem Rahmen abgesprochenen Arbeiten werden als Sanierungskosten anerkannt. Sollten während der Sanierung zusätzliche Arbeiten erforderlich sein, werden diese in Absprache mit dem Denkmalamt ebenfalls als Sanierungskosten anerkannt, wenn Sie zwingend für den Erhalt des Objekts notwendig sind.

Interessant sind diese für Besserverdienende mit einem hohen Einkommensteuersatz. Bei einer Denkmalimmobilie können Sie als Vermieter die anfallenden Sanierungskosten über 12 Jahre hinweg absetzen. In den ersten 8 Jahren können jeweils 9% der Sanierungskosten abgesetzt werden und in den darauffolgenden 4 Jahren jeweils 7%. Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast erheblich verringern – aufgrund der hohen Sanierungskosten nicht selten um eine fünfstellige Summe.

Die Sanierung führt zudem zu einer extremen Aufwertung Ihrer Kapitalanlage. Da nach einer abgeschlossenen Sanierung neue Mieter einziehen, kann zusätzlich die Miete an den aktuellen Mietspiegel angepasst werden.

Die einzige große Herausforderung besteht darin eine passende Immobilie zu finden, günstig einzukaufen und ein Bauunternehmen zu finden welches die Sanierung auch fachgerecht umsetzen kann.

Zudem muss noch eine Bank davon überzeugt werden dieses Projekt mit einer Immobilienfinanzierung zu begleiten.

Da nicht viele in den Genuss kommen selbst so ein Projekt durch jahrelange Erfahrung bewältigen zu können gibt es Bauträger, die genau das anbieten.

Bauträger

Wiederherstellungsmaßnahmen an einem Kulturdenkmal erfordern spezielle bautechnische Erfahrungen. Die enge Kooperation von Bauträgern und dem Denkmalschutz sind bei der Sanierung eines solchen Gebäudes zwingend erforderlich. Die erfolgreiche Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie wird nur dann gewährleistet, wenn alle Beteiligten Hand in Hand zusammenarbeiten. Die Denkmalbehörde, alle weiteren staatliche Stellen, die jetzigen Eigentümer und der Bauträger müssen eng kooperieren. Nur wenn alle Parteien funktionieren, wird aus einer Ruine ein Schmuckstück.

Zusätzliche Förderungen für die Sanierung

Neben der indirekten Förderung durch Steuervorteile können Sie auch noch bei anderen Institutionen Fördergelder für die Sanierung einer Denkmalimmobilie beantragen. Eine wichtige Adresse ist hier die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die energetische Sanierungen mit günstigen Krediten unterstützt.

Auch hier kann der Bauträger im engen Kontakt mit der KfW und dem Eigentümer die Finanzierungsgestaltung vor Beginn absprechen.

Weitere Zuschüsse sind durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die örtlichen Denkmalschutzbehörden möglich. Ob eine Förderung gestattet wird, hängt dabei vom jeweiligen Sanierungsobjekt und den Mitteln der örtlichen Kommune ab.

Es ist aber wichtig in den kompletten Prozess die gewählte Bank für die Immobilienfinanzierung mit einzubinden

So ein Projekt hat auch Nachteile:

• Die Substanz der Sanierungsreifen Immobilie ist doch schlechter bei beim Kauf vermutet und es muss nachfinanziert werden. Daher sollte bei der Planung ihrer Immobilienfinanzierung immer ein Puffer eingebaut werden
• Die Sanierungsmaßnahmen werden durch die Denkmalbehörde nur teilweise anerkannt was die steuerliche Absetzbarkeit gefährdet.
• Der Bauträger meldet Insolvenz während der Bauphase an
• Der Bauträger hält sich nicht an Absprachen
• Die Region, in welcher Ihr Objekt steht, entwickelt sich nicht so wie geplant wodurch die Vermietung zu ihrer festgelegten Kaltmiete nicht realisierbar ist.

Fazit:

Die Vorteile liegen klar in der steuerlichen Absetzbarkeit und die Wertsteigerung der Immobilie nach Beendigung der Sanierung. Zuvor sollte genau geprüft werden, ob die Substanz des Sanierungsobjekt weitgehend nutzbar ist.